用于出租的小产权房，大多数属于违法建筑，是未经竣工验收合格的、不得交付使用的房屋。这类小产权房因为属于违法建筑而未经竣工验收，违反国家法律的强制性规定，其租赁合同依法自始无效。

一、租赁合同无效的情形

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。

3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。

6、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

二、办公楼租赁纠纷的裁判规则有哪些

1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效；

2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任；

3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效；

4、长期且租赁目的明确的租赁合同中，约定租期未满一方终止合同应提前告知对方并支付违约金的，该条款系违约条款，而非任意解除权条款；

5、法院应结合合同的履行事实、日常经验法则、市场交易主体行为习惯等判断缔约双方是否存在恶意串通；

6、承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同；

7、公产房原承租人在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户；

8、租赁合同中“同时租用、同时终止”条款是对合同解除的约定；

9、承租人优先购买权被侵害的应以争议时房屋市场价格与实际售价差额确定赔偿额；

10、违法建筑租赁合同无效不应给付免租期内占有使用费；

11、当事人一方违约，另一方亦因违反合同的附随义务而具有过错的，应当由双方共同承担由此产生的风险和造成的损失；

12、约定的违约金过分高于造成的损失的，由主张过分高于损失的当事人承担举证责任；

13、明知发起人为设立公司以自己名义签订合同的合同相对人应向公司追责；

14、承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物毁损的，应当赔偿出租人租赁物的损失；

15、特殊身份关系可排除优先购买权的行使；

16、破产清算组可收回职工居住的非住宅公房；

17、租赁合同因征收终止，承租人无权分割补偿款；

18、农村违法建筑物租赁合同无效但收益权受保护；

19、因出租人原因解除房屋租赁合同的，形成附合的装饰装修添附物残值赔偿仍应以现实添附物残值价值赔偿承租人；

20、承租人违约将房屋给他人使用，出租人强行收回租赁物并造成承租人损失，该自助行为不是自力救济；

21、以将来确定可发生之事作为解除租赁条件的视为对租赁期限作出了明确约定；

22、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同相对无效，经补正可以认定为有效。

三、开发商为什么要两年给房产证

在我们买房后，并不是马上就能拿到房产证的，一般会经过两年的时间才会拿到房产证，这是因为国家没有规定期房交房后要两年以后才可以领房产证，从期房交房到购房人拿到房产证之间，需多长时间，取决于开发商什么时候先办出初始登记。在开发商开发手续齐备，办出了初始登记后才交房，则购房人入住后立马即可办理房地产转移登记，取得个人房产证，如果开发商存在先天不足，例如资金紧缺无力付清维修基金，或者竣工后土地款要补、配套费还未清，或某项配套建设未完成，或者某项资料缺失，等等的原因，导致初始登记办不成，则购房人办理房产证遥遥无期。对于分期开发的项目，可以分期综合验收。开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。房屋登记部门在进行房屋登记时，凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。综上所述，买房后需要两年后才会拿到房产证，并不是绝对的，大多数时候要取决于开发商什么时候办理初始登记。