一、如何理解商品房限售政策?
限售政策与限购、限贷政策在时间上和持有、交易环节上有着本质的不同。在交易环节上,限购、限贷政策本质上是抑制购房需求端,加高了购房人的门槛,抑制了部分购房需求和投资投机需求,而限售政策本质上是抑制了房产供应端,抑制了投资购房持有者倒卖房屋从中获取利益的行为;在持有环节上,限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业,而限售政策,主要冲击的是自持卖房人群。
限售和限购、限贷政策在时间上的不同主要体现在,限售时间相对较长,一般为2-3年(个别城市更长时间),而限购、限贷政策执行期相对较短,一般为1-2年。
预计商品住宅在未来2年左右时间段将处于价格下行周期,“限售”政策时间与下行周期时间相匹配,在一定程度上冻结资产,避免了出售带来的资产贬值。限购、限贷政策并没有使楼市百分百降温,“限售”政策叠加限购、限贷政策将加大楼市调控力度,也为推出房产税做铺垫。市场趋势表明了“限售”政策出台的必要性。
二、限售令目的是什么
限售令目的到底是什么呢?这是很多人关注的问题。关于限售令目的这个重要的问题,房地产的分析师表示,最近,相关的部门也提出了对十大类风险的具体的防控要求。有关专家认为,“限售”政策是防范系统性风险的重要实施手段。限售令目的也是非常重要的。像限购、限贷政策执行的时间相对比较短,一般是1-2年左右,限售的时候一般是2-3年左右。限售令目的还要注意这些问题。目前,各个热点城市既要全面地下调房地产的杠杆率,还要防止风险集中爆发。限售令目的还需要注意,在降低杠杆的同时,还需要让金融的风险不致造成系统性的危机,这也是考验决策者能力和智慧的重要问题。目前,很多热点城市的开发商都面对拿地两难的选择,因此,只好通过“斗地主”的形式来解决相关的问题。限售令目的也就是要各开发商大家商量好相关的对策,不管是谁可以拿到地,都一定要拿得比之前的地价高才可以。限售令目的还有这样的规定,只要把后面的地价“抬高”以后,房地产开发商们就可以安全稳定了。
三、售令颁布以后要注意什么
限售令目的是很多人关注的问题。限售令颁布以后要注意什么问题呢?很多热点的一线城市拿地的话,不仅要面对高地价的问题。还要面对由于竞争的激烈,导致整个市场趋于白热化的情况,这时候,有钱也未必可以得到好的地块了。限售令目的是什么呢?过去几年的热点城市的地价还有房价上涨的速度非常快,各大银行开始很开心,后来又觉得非常忧虑了。限售令目的与银行也有很大的关系。一般情况下,四大银行的房地产贷款总额占总贷款额的比例都保持在40%左右。但是,银行的不良贷款率上升速度过快,银行对房地产开发企业还有个人的贷款业绩都有所忌惮。根据相关数据显示,商业银行的实际不良贷款率已经达到了5-6%,这也非常接近系统性危机爆发的界限7.5%的标准了。
限售令目的还需要注意这些,房地产的虚假繁荣期已经过去了,需求量也急剧减少。各个热点城市推出“限售令”以后,那么大量的房源的投机者将房源抛向市场,这些城市的房价就会直线下滑,有可能会出现系统性的金融危机。限售令目的还与国家的政策有关,各大城市的销售面积波峰很早就开始出现了,这个阶段的成交量的高峰基本上已经过去了,销售面积的波谷也开始出现了,大多数城市在将迎来都会迎来成交量的波谷区域。因此,现在的各个城市都推出了“限售”的政策,时间上也有一定的限制。各大热点的城市政府在推出限购、限贷令以后,又加上了限售的政策。地方政府的意图是非常明显的,降杠杆的同时,还要防止投机者大量抛售房源,给国家的金融体系带来系统性的风险。
主要体现在,首套房和费非套房的借贷比例、首付比例上,有些地区爱明令禁止不能购买第三套房屋,限购的目的,是为了缓解房屋的售价增长速度,此外还有压制人们的购房热情,使更多的人能购买房屋,避免土地空置。
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