购买二手房要防范的陷阱
1、房屋手续是否齐全
其一,房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。其二,房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2、房屋已出租
有些二手房在转让时,还在被别人租赁。如果买方只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
3、受市政规划影响
有些房主出售二手房可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
4、不清晰的土地情况
二手房中买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用10多年,对于买方来说还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量,就不划算了。
5、合同约定不明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。最后,最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的户口情况,房子里有两套户口的最好别买,除非两套户口的户主都是房产权利人。
6、中介公司是否违规
有些中介公司为提升业绩违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买方提供零首付的服务,即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
7、物管费用有拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买方不知情购买了此房屋,所有费用买方有可能要全部承担。
8、产权不明晰
有些房屋由多人共有,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
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