(一)双方协商。由物业服务企业、业主委员会等相关方,通过互谅互让、友好协商方式加以解决。
(二)第三方调解。由居民委员会调解组织、街镇设立的人民调解组织、专业调解组织(如浦东新区物业管理纠纷调解委员会)进行调解。或者由房管办或区县房管部门进行协调。形成调解协议或协调会议纪要,交接双方订立移交协议实施交接。
(三)约谈。由社区管理、治安管理、公安、行业主管、行业协会等部门联合约谈拒不撤离的物业公司。重点需要告知老物业遵纪守法以及如违反面临的法律责任风险。特别需要注意的是,交接的最大阻力可能是老新物业公司聘请的保安公司(保安人员)各为其主。保安的主管部门如果事先约谈双方保安公司负责人,一般情况下,保安公司配合交接的可能性就会大大增加。在业主大会表决选聘物业获得双过半同意的基础上,应按选退出管理、后解决纠纷原则处理交接问题。
(四)行政处罚。根据《物业管理条例》第五十九条规定,违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。当被处罚的物业企业不履行处罚决定时,可以申请人民法院强制执行。物业服务企业一旦被处罚,将对其承接物业项目造成非常不利的后果。比如在上海则无法承接新的项目。
(五)民事诉讼。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。
一、物业交接程序
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续。
二、物业交接时要交接哪些资料
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
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