4月29日晚，河南建业地产发布公告，称旗下间接全资附属公司建业中国与百瑞信托订立合作协议，百瑞信托须成立资本不超过12亿元，但不少于10亿元人民币的信托。这已是建业地产第二次采用股权类信托的模式。

值得注意的是，此次建业发行的信托要求信托资本在投资开发项目时持有项目的股份不超过50%。

对此，北京相关咨询机构人员向《中国建设报·中国住房》记者透露，当前部分信托公司已经提高了房地产信托门槛，比如在股权融资模式下，要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高。

二次借道

据了解，该信托资本将通过直接持有项目公司股权的方式参与项目的开发。

早在2010年5月，建业地产就与百瑞信托合作，成立了8亿元地产信托进行融资。此后，该信托资本通过注入项目资本或者接手项目股份的方式参与到项目的开发。

资料显示，去年12月，百瑞建业信托及建业地产分别以2.84亿元、2.35亿元向建业南阳增资。完成注资后，建业地产和百瑞建业信托分别持有建业南阳51%和49%的权益。

今年4月，建业地产以1.63亿元向百瑞建业信托出售旗下河南新城25.1%的股权。交易完成后，建业地产及百瑞建业信托分别持有河南新城74.9%及25.1%的股权。

建业地产财务总监朱伟明表示，通过此类股权合作的方式引进信托，有利于公司把融资成本降低。

公告显示，如果信托收入的实际年回报率不高于8.5%，受益人将收取按年回报率8.5%计算的信托收入。也就是说，建业将融资成本控制在8.5%以内。如果纯粹是贷款类型的信托，个别的融资成本可能高达20%。

目前，非证券类信托产品以贷款类、权益类和股权类为主要类型。而在4月底，江苏新城则以其在上海浦东项目的收益权作为信托产品，发行募集4.5亿元资金，该权益信托的融资成本为14.5%。

业内人士分析，如果开发商对项目的操作能力较强，项目的投资前景清晰，采取股权信托也有利于信托公司降低风险，并分享项目的收益。

收紧信号

建业地产选择当前的时点发行信托筹资，除了项目进展的需求外，对于政策也是有所考虑的。业内人士表示，近段时间信托相关政策变更消息一直不断，这对房企也是个预警。

去年11月份，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，此后房地产信托产品的月发行量开始萎缩，至今年2月份只发了27个信托产品，跌到低点。

但在今年3月的第一周就有26个房地产信托新品出炉，整个3月份投资于房地产行业的信托产品募集资金量大增。

用益信托统计数据显示，纳入统计的35个投向房地产行业的信托，拟募集资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%，占到3月份募集总规模的46.45%。

此前有报道称，3月份房地产信托的反转回暖很可能让监管层重新考虑，再次对信托行业的房地产业务加以管束，有可能5月1日前后出台新规，收紧房地产信托。尽管5月3日银监会相关部门否认会出台房地产信托新规的计划，但却足以刺激市场本就紧张的神经。

值得注意的是，近日，相关咨询机构人员透露，当前部分信托公司已经提高了房地产信托门槛，比如在股权融资模式下，要求房地产开发商自有资金比例由50%提高到60%甚至更高。

这或许可以解释为房地产信托收紧的一个信号。