湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案。

最高人民法院经审理认为：《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

消防法)第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时．必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明>主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同>时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行发生纠纷提起诉讼。2000年lo月12日昆明消防支队出具和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。同理，～审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同>合法有效，诉讼风险应由其自行承担。

志远房地产公司作为建设单位在志远大厦未经建筑工程质量验收合格的情况下对外出租；湘财证券公司签订《租赁合同》时，未对志远房地产公司相应的证件资料进行必要的审查，没有对自己权利尽相应的注意义务，导致双方签订的(租赁合同>无效，不能实现《租赁合同》签订的目的，一审法院在查清事实的基础上，认定志远房地产公司承担80％的责任，湘财证券公司承担％的责任，其责任比例划分并无不当，应予维持。

志远房地产公司上诉认为司法鉴定研究所出具的鉴定结论不客观，但是，未按本院要求提交重新鉴定的书面申请，也未在二审庭审中提供充分证据证明一审鉴定结论的错误所在，根据已经查明的事实，司法鉴定研究所鉴定资质合法，鉴定人员具备鉴定的相应资格，《鉴定报告》及《补充鉴定报告>已经～审法院组织司法鉴定研究所向双方答疑质证，因此，司法鉴定研究所出具的鉴定报告>应作为定案的证据。

该《租赁合同》因违反了<建筑法》和《消防法》的强制性规定而无效，该<租赁合同》约定的条款不能作为认定双方权利义务的依据，一审法院征求云南省有关单位对志远大厦租金的使用情况，调查了志远大厦相邻楼房租金标准，在结论与双方当事人签订的《租赁合同》约定的租金标准相近的情况下，参照<租赁合同》约定的租金标准数额并无不当，且湘财证券公司上诉没有提供证据证明以何种标准计算使用费乃为客观，同时认为一审法院认定其使用至交还志远房地产公司管理期间的租金参照租金标准错误，理由不充分，本院不予支持。

湘财证券公司在双方签订《租赁合同》后的1999年12月16日支付志远房地产公司一年租金2304000元，此后与山木公司签订《装修工程承包合同约定：山木公司装修工程期限自2000年1月15日至2000年4月22日。在双方不能举证证明实际交付湘财证券公司使用的具体时间之情况下，一审法院结合上述事实认定湘财证券公司使用志远大厦时间为2000年1月1日并无不当。又鉴于司法鉴定研究所2001．年10月25日现场勘察后，房屋即交由志远房地产公司管理的实际情况，一审法院认定湘财证券公司将房屋交还志远房地产公司的时间为2001年10月25臼，亦无不妥，应予维持。

双方签订的《租赁合同》无效，但是，湘财证券公司已实际使用志远大厦—4层，理应向志远房地产公司支付房屋使用费，一审法院判决志远房地产公司返还湘财证券公司已付2304．000元租金的同时，依据湘财证券公司实际使用志远大厦3—4层楼房的时间，判决其支付志远房地产公司房屋使用费元，无不妥，湘财证券公司上诉不支付志远房地产公司房屋使用费及请求志远房地产公司支付返还2304000元租金利息的主张，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，湘财证券公司上诉请求及志远房地产公司上诉请求事实根据及法律依据不足。

．——最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院二审民事案件解析》

第4集，法律出版社2007年版，第1～17页。

本案判决盯意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。