房地产开发商是如何定价的-法师兄

房地产开发商是如何定价的

来源：互联网时间： 2023-04-04 14:32:52 349 人看过

对此法律还未有明确规定，可依行业标准，一下对此具体介绍：

1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格)

开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格)

这是市场上使用多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

一、房价的构成是什么？

决定商品房价格因素很多，其中主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。

一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

总体来说，房价大致可分为四大部分：

1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；

2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费)，甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；

3、开发商经营费用：包括管理费、销售经营费及融资利息等；

4、开发商经营利润。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多房地产开发相关文章

虚假宣传
如何看穿房地产开发商的虚假宣传

1。不要相信开发商的广告。合理审查广告内容，要求开发商将广告承诺写入合同条款。在购房合同上登广告。合同中直接约定广告作为合同的一部分，或者以合同条款的形式约定广告的内容。2。收集并核实所购房屋的信息。买房前，购房者应持理性态度。如果决定买房，应该到规划部门、房管部门和建设部门进行信息查询。一般情况下，小区信息在房管部门和建设部门公示，购房者也可以咨询相关部门的具体部门。3。对于普通居民来说，购房是他们生活中的一件大事，所以他们应该谨慎。现在大部分楼盘的宣传都有水分，不要轻信开发商的宣传和口头承诺，应该去楼盘的实际位置，多关注楼盘的位置以及周边配套设施是否与宣传册中的描述一致。规划等也可与当地规划部门协商核实，并要求将预期的标准设施写入合同。4。设法达成书面协议。消费者购买“精装房”、“教育地产”或对小区配套设施有要求时，最好在合同中明确“精装房”的装修标准、所用材料、价格、质量标准和售后服

2023-05-08

97人看过
产品
房地产开发企业开发的产品如何确定完工的时间

【解答】根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2.开发产品已开始投入使用。3.开发产品已取得了初始产权证明。根据《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2023-04-27

248人看过
房地产开发
对房地产开发企业价外费用如何征税

由于开发经营的需要，很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，如水、电、气的初装费和各项基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对这些价外费用是否征税，以及如何征税，各税种的规定有所不同。需要缴纳营业税按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要纳税。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由

2023-05-05

238人看过
定金
开发商破产房子定金如何办

在明确产权归属后，购房者应尽最大努力与其他业主一起获得最大限度的法律支持。如果购买的房地产很可能是“烂尾楼”，我们可以尽量给开发商一些时间。如果开发商能在短时间内筹集资金，完成后续项目，购房者的损失可以降到最低。如果开发商因资不抵债而破产，遭遇“未完工”危机，房子就不能退还给开发商。因为退房后，买家拿不到购房款，只能拿到收据或借据。购房者和开发商之间的关系将从商业关系转变为债务关系。一、买房买到烂尾楼怎么办1、继续等待有不少的购房者在买到烂尾楼的时候都是选择的继续等待，但是选择继续等待也是没有办法的事情。如果开发商能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，损失便可降到最少，但是事情总是会存在很多变数，所以购房者也有可能房财两失。2、起诉开发商有些购房者在买到烂尾楼的时候会选择去起诉开发商来维护自己合法的权益，而购房者在起诉开发商的时候又分为了两种选择：一是要求开发商解除房屋买卖合同并且退还自己

2023-03-06

207人看过

违约金
房地产违约开发商乱收费如何办?

一、房地产违约应注意什么1、购买商品房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要的时候还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。2、购买商品房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不要看表面现象就被迷惑了。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗?二是调查设施是否为部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套麻烦就多了。3、内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。那就不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。4、开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，

2023-04-20

440人看过
银行贷款
个人如何开发房地产

一、个人如何开发房地产1、第一步房地产开发公司的设立2、第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序（1）选定项目，签定合作意向书（2）初步确定开发方案（3）申报规划要点（4）申报、审批项目建议书（5）编制项目可行性研究报告（6）申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费：可行性研究费；建设工程规划许可证执照费。3、第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套二、个人房地产开发贷款条件1、有企业法人营业执照。2、已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，商品房预售许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当

2023-06-10

311人看过
房地产开发
如何获得房地产开发用地

第六条县级以上人民政府土地行政主管部门应当监督检查土地使用权依法转让、出租、抵押、终止。第七条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的出让、转让、出租、抵押、终止登记，由政府土地管理部门和房地产管理部门依法办理国务院有关规定。登记文件可供公众查阅。土地使用权出让程序。商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；有条件的，双方可以约定，但约定出让的土地价格不得低于国家规定的较低价格。1。投标方法。招标出让是指土地所有人（出让人）向多个土地使用者（竞买人）发出招标书，通过设计招标竞争确定土地使用权受让人的方式。竞价出让模式的特点有利于公平竞争，适合需要优先用地布局和重大项目的大地块出让。2。拍卖模式。拍卖是将土地使用权在规定的时间、地点在公共场所拍卖给出价较高的人（竞买人）。其特点是有利于公平竞争，适合区位条件好、交通便利的闹市区，土地利用具有较大的土地流转灵活性。3。协议

2023-05-08

143人看过
承诺
如何认定开发商交房的时间，开发商逾期交房如何维权？

一、如何认定开发商交房的时间在司法实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。据此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。二、开发商逾期交房如何维权开发商在出售期房的广告中，常常承诺房屋的入住时间。一旦发生开发商不能按期交房时，购房者维权特别难，因

2023-02-10

322人看过

仲裁机构
如何防止房产开发商的骗术

现如今，要说商海中最牛气的商人，可能很多人都会想起造房子卖的房地产开发商。作为房屋这种特殊商品的出售方，地产商的傲慢与唯利是图，让不少老百姓恨得直咬牙。当你准备穷一生之所有，去认购一套房子时，几乎每走一步，都有开发商在不经意间留下的“陷阱”。当你小心翼翼等来期望已久的房子，开发商并不会顾及老百姓“买房不易”而施以善举。他们看到的是，房价又涨了，不管是自己毁约还是逼别人毁约，都是“有利可图”的。面对开发商的恶意违约，购房者当然不能沉默不语，想想对策，不让开发商牵着鼻子走才是最重要的!情形一：房价上涨，购房者被逼退房买房是件大事，多耗些脑细胞本也是情理当中的事，问题出在南京的房价涨得太快。李强在市区的房改房拆迁那会儿，仙林的房价也就在每平方1800元上下。想到自己快要退休不用天天再起早贪黑地忙上班，离市区远一点也无大碍，所以他宁愿住得离新街口远些，也要住得宽敞些，可以这么说，李强是考虑晚年生活

2023-06-10

377人看过
仲裁机构
因房价上涨开发商不想交房如何办

因房价上涨而不想交房的，开发商的行为是属于合同违约，如果不交房要承担相应的责任。业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任。一、房屋买卖合同纠纷找谁针对房屋买卖合同中时常出现的纠纷，都是有办法解决的。如若房屋售卖人故意隐瞒事实，买受人可请求出卖人赔偿相应的损失，并且要求返还定金并承担法律责任。开发商采取欺诈的方式来交付房屋的，是侵犯了购房人的知情选择权，开发商应该依法承担相关违约责任。但是如果房屋买卖合同中约定了买受人要付清所有的合同价款，出卖人才能履行交房义务的，那出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。合同中约定由仲裁机构解决争端，并对仲裁解决约定明确的，即可由仲裁机构仲裁；未约定或约定不明的，合同双方当事人可以向法院起诉解决纠纷。二、交房时间不交房有什么后果有相关法律规定，如果开发商延期交房，购房者想解除购房合同前必须先催告，在催告过后接下来3个月，开发商

2023-06-21

80人看过
承诺
限价是如何制定商品房的价格？

限价房应优先保证中低价，中小型普通商品房和廉租房的土地供应量不得低于居住用地总供应量的70％。土地供应、限房价的基础上，土地供应采取竞地价、竞房价的方式，以招标方式确定开发建设单位。按照以房价定地价的思路，限价商品房采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同，限价房在土地上市出让时，已经限制了房价、建设标准和销售对象。政府计算开发商的开发成本和合理利润后，设定土地出让价格范围，从源头上调控房价。广州首批限价商品房年底供应近年来，广州市委、市政府把妥善解决住房问题确定为重点民生工作之一。今年年初，市长张某宁在全国两会期间代表广州市委、市政府，郑重提出要切实稳定广州的住房价格，尤其是要稳定住90平方米以下中小户型、中低价位普通商品住房的价格。如今，在惠民66条和穗七条指导下，广州解决住房问题的根本思路是坚持两手抓，一手抓政府保障体系，切实解决好低收入家庭住房困难问题；一手抓运用市场规

2023-07-06

433人看过
承诺
如何应对开发商在房屋成交后的降价

如果开发商降价的行为是在政府的指导价合理范围内，那么降价行为是不会受到法律制约的。如果开发商存在未取得预售房屋许可证、实测面积和合同面积误差超过百分之三等违法行为，购房者才可以顺利退房，仅仅因为降价要求退房，不能得到法律支持。如果业主在与开发商协商一致的情况下，可以变更合同条款，自愿达成补偿协议。教你如何识破开发商降价的各种花样无论是买房人还是拟买房人，还是从业人员或研究人员，搞清楚降价的真相对你总是有帮助的。就算是开发商也必须理清降价的种种，以决定取舍，决定在何时采取何种真或假的降价手法。市场经济的本质也认可各类博弈。在楼市发展进程中，存在正常、高涨、困局或低潮这么三种格局或趋势。不同情势下具备不同的降价运用，以达到不同的目的。由于市场订价的原因，开发商掌握着订价权，中介服务机构提交的订价表也必须看开发商的脸色，适当的时候可能还会推波助澜或欺骗一下笼中房奴。先看正常状态。正常的市场中，开

2023-07-08

316人看过

房地产开发
如何避免购买房地产开发商将逃离

但现在房地产市场调控“步步惊心”，开发商资金链压力越来越大，尤其是中小房地产企业。在这种情况下，买房未必会盲目地觉得“抢就是赚”。买房前要多看、多看、多思考、多观察，并做好预测：开发商会逃跑吗？无法为开发商资金链断裂买单。什么样的开发人员易于运行？第一类：产品种类较多、周转率较低的企业，其销售业绩最易受到影响。第二类：前期拿地过于激进，导致成本构成上升，影响资金回笼的企业，或盲目多元化扩张影响房地产主业的企业。第三类：部分信用差、贷款有限的中小企业，由于难以获得银行贷款，2017年仍将面临资金脱节的市场风险。1。对于开发商来说，通过降价销售是可控的。一般来说，它是房地产企业的首选。2。如果上述两个办不能缓解资金紧张的压力，那么就会采取一些救市措施，达到房地产企业的底线。例如，出售股权和项目，以确保企业能够在短期内“生存”。如何避免房地产开发商离家出走：对策一：如果开盘文件不全，你不能买，而

2023-05-08

440人看过
承诺
开发商降价花招如何识破

2011年下半年，各大房企开始降价，一些大城市的房价也开始下降了，现在一些楼盘都有大幅促销的短信，其实就是变相降价，那么当房企降价，我有什么需要注意的?正常的市场中，开发商如果选择降价策略会有这么几个目的：1、促销以解决个案问题。无论是哪个项目都可能面临多种问题，或资金或生产环节供应商或营销，因而在一个项目营销的不同周期都会出现短暂的降价或变相降价。2、开盘维护资金链的问题。任何开发商，在我国都持有高负债的特点，因而项目开盘所肩负的重要一个任务就是回收资金，这个时候开发商存在真降的可能，但这种降价是基于周边项目或市场均价的。3、中局调整与优化剩余房源的问题。不是每个开发商都会认真地处理他的房源并做出详细的计划与营销安排。因而开盘解决其资金问题即是他这个项目能否走下去的问题后，开发商可能通过局部的降价促销来调整与优化剩余房源，以备后期涨价之用。4、撇油或掉尾或转移战场的问题。单一项目开发商可

2023-06-04

187人看过