1、如何确定抵押担保的比例

抵押物的最高担保能力是抵押物的现值，一般根据银行确认的评估机构的评估价值确定，或由贷款银行和抵押人根据账面价值确定结合当前市场价格和抵押品的变化趋势。抵押物估价方法一般有四种：收益现值法、重置成本法、现行市场价格法和清算价格法。其中，

收益现值法：

重置成本法：

评估资产价值=重置成本-类型磨损-无形磨损

或评估资产价值=重置成本*（1-有形磨损率）*（1-无形磨损率）

现行市场价格法：

评估资产价值=全新资产或参考-

清算价格法：

在破产文件或抵押合同生效后取得法定价值后，为企业解散清算日拍卖资产时可变现的价格。在准确评估抵押物现值和合理抵押利率的基础上，确定抵押物的最大担保能力。抵押利率是指贷款本息与抵押物现值的比率。银行一般参照以下操作方法确定抵押物的现值和抵押率：

1；房产所有权和土地使用权共同抵押的，土地使用权转让的，抵押率不超过70%；土地使用权转让的，按揭利率不得超过50%；

3。集体土地上的房地产抵押率不超过50%，个人商品房和非城镇、非主城区的个人住房抵押率不超过60%；

4。在建工程抵押率不超过50%；

5。一般机械设备抵押利率不超过30%；

6。汽车、船舶、民航等运输设备抵押，一手消费抵押率不超过60%，一手经营、二手消费抵押率不超过50%，二手经营抵押率不超过40%；

7。用材林、薪炭林、经济林、林地使用权抵押，抵押率不超过70%。第二，抵押担保的条件必须符合一定的条件，无论是银行还是其他金融机构。具体要求如下：

1。贷款到期日的实际年龄一般不超过65岁。有正当的职业和稳定的收入来源，有按时偿还贷款本息的能力。三。愿意并能够提供贷款人认可的房地产抵押；房地产共有人认可其贷款和担保行为，并愿意承担相关法律责任。抵押房屋的产权应当清晰，符合国家规定的上市交易条件，无需其他抵押即可进入房地产市场。抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房地产部门和土地管理部门出具的房产证和土地证。抵押物的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人。以他人所有的不动产为抵押的，抵押人必须出具书面承诺，同意借款人以该不动产为抵押申请贷款，并要求抵押人与其配偶或者其他共有人签名。