北京亦庄经济开发区率先开始对二手房交易强制征收个人收入所得税，据传，7月1日起，北京市城八区将全面对二手房征收个税。

据了解，目前对二手房交易个人所得税，仅亦庄强制征收，即“在办理过户手续时，将先核查过户人的缴税证明，然后才能办理过户”。北京市其他城区仍维持“自主申报”，并没有对缴纳个税提出明确要求。选择亦庄是因为其二手房市场产品的相对单一，政策的执行环境相对简单，个税政策在亦庄执行可以为以后积累经验。

强制征收房产交易个税，试点将获成功

颁布的《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》（京财税［2003］732号文）中，对与房产交易征收20％的个人所得税早就作出了规定，但没有强制征收，实行的是纳税人主动申报的方式，但效果不是很明显。北京市东城区、朝阳区等地曾实行过强制征收，但实施一两周后就改为自主申报，同样，该政策曾先后在杭州、南京、青岛等地试行，结果都不了了之。很重要的原因是纳税人不主动申报，税务机关无法掌握房产交易的信息。

此次亦庄经济开发区在房产交易中要求在办理过户时出具个税缴税证明，应该说这样的工作机制能够保证税源不流失，保证政策的顺利执行。

业内普遍对强制征收个税表示担忧，笔者以为不然

“征收个税对北京市房地产市场将带来沉重的打击，这与国六条鼓励发展二手房市场的政策是相背离的。”胡＊晖的话语中充满深深的忧虑。

地产市场总监金＊松回忆北京市在朝阳、海淀等区强制征收二手房交易的个人所得税时表示，“政策出台之后，份的交易量相比5月份下降27％，其中二手商品房的交易更是萎缩了31％，而通常六七月是交易的旺季。”

千万家房地产经纪总经理华＊强认为，“二手房个税征收政策过去就一直因各种原因而从未得到过有效的执行，去年的强制征收最后也因市场的强烈反对而最后不了了之，这次亦庄征收个税同样不可能在北京普及。”

笔者认为强制征收个人所得税是完善我国税收征管的必然举动。长久以来，房产交易个人所得税的征收一直处于几乎空白的状态，在这样的税收征管条件下，房产交易严格来讲是不规范的。税收对于交易者来讲是一种成本追加，在以前个税征管不完善的情况下，这部分成本成为了交易者的利润，相对于其他的交易，房产交易虚增了利润，那么根据资本逐利的本性，外部资本进入房产领域就不可避免了。那么强制征收房产交易个税就是通过追加交易者成本，调节房产交易的成本，消除虚增的利润，能够消除投机资本进入的积极性。所以，规范的税收环境能够保证交易的规范性。

以上业内人士主要担心的是强制征收个税出台不太合时机，原因是九部委意见对市场造成了一定的冲击，现在出台会增加更多的不稳定因素。笔者也赞同这样的担忧，但是更重要的方面是，完善税收征管，能够对投机资本起到震慑的作用，房产市场稳定因素将大大增加。

强制征收房产交易个税对市场影响分析

笔者认为此次强制征收个人所得税很大程度上会对房产需求产生影响，对于供给结构的影响相对较小。

首先对于正常房产交易的影响。在房产需求中，正常交易需求是比较刚性的需求，税收对于这部分需求的调节不是很明显；对于房产的出售方，他们一般不太愿意承受税负的增加，增加的税收会通过房价转嫁到购买者一方，专家程度视房产供求状况而定，而在现在局部供需矛盾突出的情况下，普通商品房交易税负转嫁的程度是很高的。短期内来看，不排除市场观望的可能，但不会持续很久，很快需求便会释放，因此房价短期内出现波动，上涨的压力不会消失。

而在房产供给方面，正常交易的房产可能会出现观望的状态，有价无市的情况很大程度上会继续，那么部分房产会转入租房市场，影响租金的走向，同时分化部分房产交易需求。

其次对于房产投资者的影响。短线投资者受房价短期波动影响较大，自从九部委意见出台后，上场观望的气氛很浓厚，很多地方的房产市场处于有价无市的状态，再加上未来政策效应的逐渐显现，市场供求将逐步趋于正常化，短线投资者在房价上会作出一定的让步，也会有部分短线投资者转入租房市场，转变为长线投资者；对于长线投资者来讲，影响不是很大，因为从相当长期的趋势来看，房价基本是处于上行的通道中，短期的价格波动对其影响很小。而在中长期来看，随着九部委新政的作用逐渐发挥，市场供求趋于合理，房价下行的可能性逐渐增大，投资收益存在很大的不确定性。但在目前的情况下，其他的投资渠道还无法代替投资房产，因此，长线投资者不会发生大的调整。

再次对于投资者的影响。投机资本是在价格存在明显波动趋势的情况下，短期内获取收益，而随着强制征收个税的实行，税收环境逐渐完善，投机的空间逐渐变小，投机资本的积极性会减弱。另外市场需求的变化不是很明朗，政策的效应短期内不会显现，市场观望的气氛不会改变，房价变化没有明显的趋势，这样的交易情况对于投机资本是极为不利的，甚至资金有被套牢的危险。因此部分投机资本会选择降价销售的方式收回资本，整体房价下行的可能性得到了很好的支撑。对于投机资本，国家出台很多政策进行打击，投机的空间越来越小，风险也越来越大。随着房地产市场逐渐回归理性，投机资本会慢慢退出市场，那么房产需求将趋于正常化、合理化。

分析到这里，强制征收房产交易个人所得税到底对房价产生什么样的影响呢？笔者认为回答这样的问题没有简单的答案。新政的实施将对房产交易需求产生大的影响，需求结构发生变化，投机因素变小，正常交易需求占据主导地位，短期内市场供给结构中租房比例相对增加，面对刚性的正常交易需求，供需矛盾有深化的可能，然而由于市场观望气氛浓厚，房价上涨压力虽然存在，价格波动不会很大，随着九部委新政的实施，短期内房价保持稳定的可能性很大。而从中长期来看，市场供应结构趋于合理，价格下行的支撑越来越大，房价在短期内稳定的可能性将获得有力支撑。