关于物业税,十六届三中全会对其开征已有说法,在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。而今年物业税被明确地写入十一五规划,就标志着未来5年内我国将开征这一税种。
中央财经大学税务专家刘桓表示,目前全国已经开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于空转阶段,即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分,明年有望在一两个城市进行实转,试点成熟后,将向全国推广。
但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程,不能草率开征,否则将会伤筋动骨,特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重,是一个稳步推进的过程。
一、物业税改革的基本框架
物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税,并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来,物业税一旦开征,将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分。国家鼓励90平方米以内户型的开发和消费,不干预90~140平方米房型的开发和购买,但是对140平方米以上大户型的开发和销售却是一直持抑制态度。因此,目前部分专家认为,物业税界定值为144平方米。也就是说,房屋面积在144平方米以上,就属于物业税征收范围;相反,则属于免征范围。
目前空转的物业税试点有两种计算模式:如果房屋是自住,以房产评估价的70%为基准,征收1.2%的物业税;如果房产是出租、投资用,就以投资回报的18%为基准,征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能,因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策,主要是对消费者拥有的第二套住房征税。
二、物业税征收的影响
物业税可能让土地出让金费改税。虽然在国外物业税的征收十分普遍,但其具体的操作方式却不能直接移植和复制。社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出,国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税,而在我国,土地属于国家,转让的只是使用权。牛凤瑞指出,在我国买房人在买房的时候,实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金,是一次性交付而且已经交讫,这些钱已经纳入财政进行公共建设,从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税,必须考虑政策的衔接性,对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主,他们是否需要在70年之后再交纳,或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方,这中间仍需要深入的研究。
除此之外,牛凤瑞还表示,从目前国家房地产改革的现状来看,要全面开征物业税仍存在三个主要的障碍:一是民众的认识和接受程度;二是相关法律法规的完善程度;三是具体开征税的技术支持和保障,比如是否具备相应的产权认定、评估能力等等。目前专业的产权认定、财产评估机构在我国就十分缺乏。
专家认为,土地出让金由费改税是大势所趋,但由于具体操作是个非常复杂的过程,因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。开征物业税在全国范围内肯定会经历一个先空转再试点,然后再实转的过程,目前仍处于空转阶段。因此虽然国务院发出通知,但其对当下房地产市场的影响仍旧相当有限。
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