[要旨]

如当事人约定的合同解除权的行使会影响到第三人的利益，且不利于增进经济效益，法院可限制该解除权的行使。

[案情]

2002年8月至10月，陆华强分别与何平及顾雪珍等人签订房屋租赁合同，先后租赁位于上海市青浦区盈港路663－675号房产7套（其中顾雪珍的房屋为位于最东面的663号），合同约定租期为5年，每套房屋每年租金为2.8万元，违约金为3万元，并约定如陆华强不及时缴纳租金，出租方有权终止合同。陆华强租赁上述7套房屋后，对所有房屋进行了打通装修，开立了个人独资企业上海青浦江涌楼酒店。合同签订后前三年陆华强均按约支付了房租，2004年12月，陆华强和潘龙英签订了《门面房转租协议》，约定陆华强将上述7套房屋转租给潘龙英。2005年11月，陆华强未能向出租人支付2006年度的房租，各出租人分别向上海市青浦区人民法院提起诉讼。经法院调解，何平等人分别和被告达成了调解协议，约定被告分别向各出租人支付2006年度的租金和违约金人民币1万元；而顾雪珍则坚持请求法院判令解除租赁协议及判令被告偿付原告违约金人民币3万元。

[审判]

一审法院审理后认为，顾雪珍与陆华强签订的《门面房租赁协议书》的效力应予认定，陆华强拖欠租金且未经出租人同意擅自将租赁房屋转租他人显属违约，应承担相应的违约责任。但顾雪珍并不因此享有合同单方解除权，主要理由是：①从本案的实际情况看，顾雪珍在出租房屋时已经明知陆华强租赁房屋的用途，包括顾雪珍房屋在内的7套房屋经过打通装修开设酒店已构成一个整体，在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行；②本案租赁期限为5年，陆华强已按约支付前3年的租金，拖欠一年租金，陆华强不构成延迟履行主要债务的情形，因此顾雪珍不得以此行使合同解除权；③顾雪珍行使合同解除权未履行通知义务。同时，合同关于违约金为3万元的约定高于陆华强未履行部分的债务，属于明显过高，应酌情调整。一审法院据此判决：一、原告顾雪珍要求解除与被告陆华强签订的《门面房租赁协议书》的诉讼请求不予支持；二、被告陆华强应于判决生效后十日内偿付原告顾雪珍违约金人民币1万元。

顾雪珍不服一审法院判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，认为陆华强拖欠租金，其有权依据合同约定行使单方解除权；同时陆华强未经其同意擅自将房屋转租，依据法律规定其同样有权解除合同，因此请求二审法院依法改判，支持其一审诉请。

上海市第二中级人民法院认为，本案租赁合同合法有效，在履行过程中，陆华强未经出租人顾雪珍同意将房屋擅自转租，且未在合同约定的期限及时支付租金，显属违约，理应承担相应的违约责任。顾雪珍据此起诉要求解除合同，不为无因。但从下述三个方面的理由来看，本案系争租赁合同以不解除为宜。①本案租赁合同虽系陆华强与顾雪珍就特定房屋租赁事宜签订的一份独立的合同，但顾雪珍在签订合同时即已明知陆华强租赁房屋的用途以及包括顾雪珍房屋在内的7套房屋将打通装修开设酒店。现陆华强承租的7套房屋在用于酒店经营上已构成一个整体，本案租赁合同与其他6套房屋涉及的租赁合同因而具有了事实上的关联性。在出现相同违约情形的情况下，其他出租人均选择要求陆华强继续履行合同和承担违约责任，仅顾雪珍一方选择单方解除合同无疑会影响其他合同的履行。②本案各方当事人在一审庭审中均确认，租赁合同所涉及的房屋在整个酒店中的位置为消防通道、部分包房、调料仓库等，且该酒店再无其他消防通道。众所周知，开设酒店必须符合法律法规规定的消防要求。本案租赁合同的解除，将导致酒店不具备正常经营的条件，而改变酒店布局、重新进行整改以符合消防要求，既占用较长的经营时间，又耗费不菲的资金，显然不符合保障市场交易、促进经济发展的合同立法的目的。考虑到本案租赁合同至2007年11月即到期，解除合同可能导致的不经济、不利益则尤为不必要。③陆华强为其违约行为愿意承担继续履行、采取补救措施以及支付违约金等违约责任，顾雪珍的合法权益就此已能得到适当的救济和维护，在此情况下，顾雪珍坚持要求解除合同的诉请在合理性上存有欠缺。因此，对顾雪珍要求解除合同的上诉理由，法院难以采纳。法院二审审理中，陆华强自愿向顾雪珍支付2006年度的房屋租金2．8万元，并自愿承担本案二审案件受理费，系当事人对自己民事权利的处分，与法不悖，可予准许。遂判决：一、维持上海市青浦区人民法院［2005］青民一［民］初字第4549号民事判决；二、陆华强于判决生效之日起十日内给付顾雪珍2006年度房屋租金人民币2.8万元。