在合同效力没有瑕疵的情况下也应当区分以下三种情况：

我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，对于同一个集体经济组织成员之间的宅基地买卖行为，应该认定买卖协议有效。而对于对于城镇居民购买宅基地的买卖协议来说，其买卖行为违反了法律的强制性规定，因此，该买卖协议是无效的。

法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

(1)法律、法规、部门规章和政策;

(2)宅基地上房产交付的实际情况;

(3)卖房人的现有居住条件;

(4)该房产项下的土地使用权性质;

(5)是不是同一个集体经济组织的成员。

对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的。

一、宅基地使用时需要注意什么？

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

(1)、城镇居民购买；

(2)、法人或其他组织购买；

(3)、转让人未经集体组织批准；

(4)、向集体组织成员以外的人转让；

(5)、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：

(1)、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；

(2)、同一集体经济组织内部成员转让；

(3)、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

(4)、转让行为征得集体组织同意；

(5)、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得，消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。

宅基地由于并不属于村户或者是村民个人所有，故此若是农民家庭不合理使用宅基地，那么村集体是有权利将之前分配给村民的宅基地收回的。为了防止纠纷发生，在收回宅基地时，必须要遵守相关流程的规定。