一、抵押土地商品房预售许可证条件

根据有关法律的相关规定，只有当商品房预售时符合一些特定的条件才可以办理预售许可证。商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

土地抵押后办理预售许可证的预售条件中的表面进度定为：七层以下的达到主休工程封顶，七层以上的主体工程须建到工程预算总额的2/3以上层数。房地产开发商和金融机构已签订预售款协议;土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上列条件的，房地产开发企业可申请预售许可，经核准后便可取得《房地产预售许可证》。

二、预售许可证的核发程序

(一)行政许可的依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

(二)行政许可的条件

符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(三)申请材料目录

1、商品房预售许可申请表--主管部门制式表

2、营业执照--需要原件

3、房地产开发企业资质证书--需要原件

4、工程规划许可证--需要原件

5、土地使用权证书--需要原件

6、施工许可证--需要原件

7、建设工程投资达到25%以上，以完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片--各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门

8、商品房预售方案--需要一房一价备案

9、预售款监管协议及专用帐户开户证明

10、土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书;原房屋办理权属登记的需提供注销证明

11、施工合同及进度说明

12、土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证

13、预测绘报告

14、业主临时公约

15、前期物业服务合同

16、物业管理用房配置情况说明书

(四)行政许可程序

1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。

2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。

3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。

(五)行政许可时限

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(六)行政许可的数量：无限制

三、土地抵押协议书

甲方：(贷款人)

身份证号：

住所：

乙方：(借款人)

身份证号：

住所：

风险提示：

借款、还款都必须注意保存好相关的书面证据。一般而言，欠条或者借条在债务人之手时，可能将被推定为该债务已经清偿。原告主张债权时，如无法提供书面借据的，应提供必要的事实根据或与自己无利害关系的两人以上的证人证言，来支持自己的主张。

兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下：

（一）甲方于______年____月____日向乙方借款元，

风险提示：

借款数额肯定要写的，大家也都会写，只是要注意数额应该用大写，并标上币种。在大写的旁边再附注小写，并写上小数点。这样做主要是防止数额被更改。写清楚了，如果你是借款人，你不用担心数额被修改。如果你是出借人，不用担心借款人说数额被你改过。

借款期限年，从______年____月____日起到______年____月____日止。

风险提示：

借款时间是认定借款期限和诉讼时效的重要依据，也是认定借条事实的重要因素，应该在写明年月日。年份不能省略，如果没写年份，一旦发生纠纷，难以确定具体的时间。如果你是借款人，为防止借款日期被修改，应当用汉字大写：如：“二〇一二年三月十六日”。

价款利率为月______%，乙方在每月日前支付当月利息，利息一月一结。

风险提示：

利息可以由双方自行约定，但如最终引发纠纷，对于未支付的部分利息，只要未超过年利率24%，人民法院会给予保护;约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。但如果约定的年利率为24%--36%，借款人已经支付的部分利息，出借人可不予返还。

（二）乙方同意用的土地使用权做该笔借款的抵押，

土地使用权证号为：

使用权人为：

双方在本协议签订之日内办理完毕抵押登记手续，登记费用由_____方承担。

（三）乙方应按甲方的要求妥善保管抵押财产，如有政府征用等情况，甲方有权对补偿款予以提存或者乙方提前偿还全部价款。

（四）出现主合同约定的还款期限已到，乙方未依约归还甲方借款及利息的，甲方有权依法定方式处分乙方担保抵押财产，甲方处理抵押物所得价款，不足以偿还借款本息的，甲方有权另行向乙方追索。

（五）乙方未返还甲方借款或不能按时支付利息前，该抵押具有不可撤销性。乙方自愿放弃抗辩权、诉讼权、仲裁权，自愿接受有管辖权的人民法院执行局的强制执行，这是乙方的真实意思表示、承诺。

（六）本合同自甲、乙双方签字之日起生效，自合同生效之日乙方无权变卖、转移、转赠、转卖、抵押资产。

（七）在抵押合同期限内，乙方抵押财产因其保管不善造成损毁，甲方有权要求乙方恢复抵押财产原状，或要求乙方重新提供甲方认可的抵押财产。

（八）乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的其行为无效。甲方可要求乙方恢复原状，并提前收回主合同项下的借款，并可以要求乙方支付借款总额10%的违约金。

风险提示：

除违约金的约定外，为了保障款项的回收，还可以就借款设置抵押。

需要注意，借款的抵押如果涉及不动产，要到相关部门办理登记手续，才能对抗第三人。

（九）乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，给甲方造成经济损失的应给甲方赔偿，并赔偿甲方主合同借款总额10%的违约金。

（十）本合同生效之日起_____日内甲乙双方办理抵押财产的登记手续，乙方不得无故拖延。

（十一）本合同未尽事宜，甲乙双方协商可签订补充协议。

（十二）本合同生效后，任何一方不得变更或解除合同。

（十三）本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，主管部门备案一份。

风险提示：

为了确保签名的真实性，应要求当事人提供身份证复印件，而且复印件上还应当让债务人签字。最好有借款人按手印，因为身份证也有假的，如果有盖手印会更好。尤其是在签名潦草的情况下更是如此。

甲方(签名盖章)：

日期：年月日

乙方(签名盖章)：

日期：年月日