农村私宅拆迁分两种情况。
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用,由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
“小产权房”遇拆迁究竟怎样补偿?
一方面,它没有合法的产权登记证明和规划、用地许可材料,一旦出现问题权益将难以保障;另一方面,它又是由于历史原因而客观存在的,具有一定的居住、使用价值甚至是短期内的经济利益。
本文,在明所的张琨律师团队为您浅析这类房屋在面临征收拆迁时将有怎样的命运……首先明确一点:小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。
小产权房亦不同与我们平时购买的普通商品房,严格意义上讲无权转让、出租,不具有合法性。
从这个角度上讲,小产权房也许不能百分之百被直接认定为违建,但也的确存在很严重的权利瑕疵。
小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜,往往同等地段的小产权房的价格是普通商品房的价格的一半甚至更低,用于出租时的租金也同样会偏低。
那么当它面临拆迁时,小产权房是怎么补偿的呢。
我们知道,农村集体土地上建设的房屋征收补偿的现行法律依据为《土地管理法》第四十七条第三款:被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
即农村集体土地上的房屋是作为附着物与青苗一起,其补偿标准由各省、自治区、直辖市各自规定。
具体到实践中,各个地方的拆迁安置补偿主要有两种方式,一种为实行货币补偿,补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。
另一种是房屋安置,一般是农村集体经济组织在集体土地上建设安置房屋。
小产权房在拆迁时也要按照集体土地征收程序进行,按照拟征地公告、征询村民意见、地籍调查和地上附着物登记、拟定一书四方案、征收土地公告、征地补偿安置方案公告、报批征地补偿安置方案、批准征地补偿安置方案、土地补偿登记、补偿安置方案的实施这样的程序步骤进行。
但需要指出的是,上述分析更多的是一种“如意参考图”,实践中若真的遇到针对小产权房的征收拆迁,这类房屋完全可能被认定为“未经登记的违法建筑”,进而遭遇不予补偿或者只给予建筑成本等极低的“适度”补偿的结局。
且这种补偿有可能只针对建造者,而不涉及后续房屋的购买、承租者,因为所签订的购房合同和租赁合同都可能依法被认定为无效。
若真如此,对于涉案小产权房的利害关系人而言,绝对堪称悲剧。
当然,这最终要看政策。
在明拆迁律师要提醒购买小产权房的购房人,由于小产权房在拆迁时有巨大的拆迁利益,绝大多数的原房主在拆迁时都会反悔,主张买卖合同无效。
一旦被法院确认买卖合同无效,购房人获得的拆迁利益则会大打折扣。
但是本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效,本集体与非集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。
因为我国法律法规并没有禁止本集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。
简言之,对于非本集体经济组织成员的人而言,小产权房还是不碰、不买、不租为好,否则一旦遭遇各种变故,自身的权益是很难得到保障的。
在决定购房或者租房前,一定要仔细审查所涉房屋的权属证明文件,避免在权属状况不明确的情况下草率签订购房、租房合同或者交纳预付款、定金。
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确认合同无效的情形有: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,从而损害国家利益的; 2、恶意串通,损害国家、集体或者是第三人利益的; 3、以合法形式掩盖非法目的的; 4、损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。 合同无效是指合同... 更多>
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农村房屋拆迁赔偿是什么补偿方式江西在线咨询 2022-05-211、产权调换 即建设单位以自己所有的房屋和被拆除房屋对换产权,被拆迁人因此获得该房屋的所有权。产权调换时,双方互换的房屋面积应基本相等,面积按所拆房屋的原建筑面积计算。 建筑面积指房屋建筑物各层面积的总和。房屋建筑面积按建筑物墙脚以上外围水平截面计算,包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是房屋建筑各层平面的直接为生产或生活使用的面积的总和。辅助面积是指房屋建筑各层平面中楼梯、走道等所占净面积
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农村房屋拆迁赔偿方式河北在线咨询 2022-04-27主要有两种补偿安置方式:一是市场价补偿安置,即按照被拆除房屋的房地产市场评估价,给予被拆迁或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋;二是异地产权房屋安置,即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础,在“拆一还一”的基础上,再增加地段级差面积,在应安置面积内不结算差价。第三十二条(拆迁补偿安置方式)拆迁补偿安置可以实行货币补偿,也可以实行与货币补偿金额同等价值
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农村房屋拆迁的补偿方式是什么陕西在线咨询 2022-07-241、实行房屋产权调换也成为产权置换; 2、通过专业的估价生成有据可循的多远组成的补偿金额; 3、由被拆迁人自行选择拆迁补偿方式或者二者结合补偿。
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农村拆迁赔偿方式主要是什么陕西在线咨询 2022-05-191.货币补偿。给予被征地人一次性的现金补偿,用于被补偿人自行支配。 2.房屋成新。给被征收人重新划拨一块宅基地,另外,根据被征收房屋折旧率等因素,再给予一定的现金补偿,用于被征对象重建房屋。这种方式往往会作为地方优选方式。 3.产权调换。由地方重新建造房屋提供给土地被征人,相当于我们城里的安置房。
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农村房屋拆迁补偿方式是什么香港在线咨询 2022-05-18货币补偿:根据当地的经济情况和物价水平,通过专业的评估机构对拆迁的房屋进行补偿计算,最后给到房屋所有者手上就是补偿金。 产权置换:这里不是补偿钱而是补偿房屋,相关部门会根据相关法定程序对房屋和产权面积进行评估,建设单位会以同等价位的房子来给你们进行产权置换。 综合型补偿:以货币补偿和产权置换的综合形式来补偿,现在很多地方的房价和地价都飞速上涨,特别是城市周边农村地区,这时候建设单位已经知道简单的货