上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。

二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。

晋城律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。

表现

不履行先合同义务应承担缔约过失责任

二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。

所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。

不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。

“先合同义务”的法律依据是《民法典》第五百条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

因此，不履行先合同义务应承担《民法典》第五百条的缔约过失责任。

合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。

五项内容构成先合同义务

二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

瑕疵告知义务

内容：

二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。

等。