一、物业纠纷庭审外调解不下怎么处理？

如果法庭开庭后物业纠纷调解不顺利的情况，法院应该及时进行正常审判程序进行判决。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条

判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。民事诉讼除了庭外和解，在开庭前和开庭期间都可以进行调解。

第九十三条人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。

第一百三十三条人民法院对受理的案件，分别情形，予以处理：

（一）当事人没有争议，符合督促程序规定条件的，可以转入督促程序；

（二）开庭前可以调解的，采取调解方式及时解决纠纷；

二、物业纠纷处理途径有哪些？

物业纠纷发生后，当事人可以根据具体情况选择自行协商、调解、仲裁、诉讼四个解决途径。

一、协商

物业纠纷当事人双方或多方，依据有关法规、业主公约和物业服务合同中的规定，直接进行磋商，达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，自行解决物业纠纷。

自行协商的优点在于解决纠纷的成本较低，效率较高，但当事人协商一致达成的协议不具有强制力，因此，存在一方在协商之后反悔的情况。

二、调解

物业纠纷发生后，由国家规定的有管辖权的第三人主持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的一种方式。主要分为人民调解委员会为调解主体的民间调解和特定国家行政主管机关主持下的行政调解两种。

人民调解的优势在于处理纠纷较为及时、便捷，第三方主持调解也可消除矛盾，促进和谐。且在达成协议后，当事人可以向法院申请确认协议，使调解协议具有与法律文书一样的强制执行力。缺点在于协议达成后，一方不主动履行义务时，需要重新协商或通过诉讼解决纠纷，由此导致纠纷解决存在一定的滞后性。

三、仲裁

物业纠纷当事人依据仲裁法，双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或对纠纷做出裁决的一种处理纠纷方式。实践中，由于仲裁协议具有一定的专业性、仲裁费用较高等原因，物业纠纷极少通过此种方式解决。

四、诉讼

法院在物业纠纷诉讼当事人和其他诉讼参加人的参与下，依法审理和解决物业纠纷案件的活动，以及在该活动中形成的各种关系的总和。诉讼是解决物业纠纷的最基本方式，也是最后方式。

由此可见，如果是物业纠纷在庭外调解不顺利的情况下，达不成一致，法院应当及时判决，审理物业纠纷的时间正常情况下是6个月，或者如果对方同意，权利人可以请求法院依据和解协议制作民事调解书，然后依据民事调解书到法院申请强制执行。

《中华人民共和国民事诉讼法》（2021修正）：第二编　审判程序 第十二章　第一审普通程序 第三节　开庭审理 第一百四十二条　当事人在法庭上可以提出新的证据。\n当事人经法庭许可，可以向证人、鉴定人、勘验人发问。\n当事人要求重新进行调查、鉴定或者勘验的，是否准许，由人民法院决定。