（一）小产权房的特征

小产房主要有以下三个特征：

1、小产权房是在国家划拨土地、单位享有使用权的出让土地或者是集体所有的土地上开发建设的楼盘。

2、小产权房没有完整的产权或虽有完整的产权但在处分上受一定限制。

3、小产权房不能在市场上自由流通。

（二）购买小产权房难以得到产权

在单位享有使用权的国家划拨土地或出让土地上依法建设的住房，购房者可依法办理房产证，但不能办理单独的土地使用证，这种房子一般不允许出售给土地使用权单位职工以外的人；在国家划拨的土地上建设的经济适用房，符合条件的购房者才能购买，并且购买后在一定期限内不得处分；在集体所有土地上建设的住房，只有本集体成员才能依法取得房产权，该住房不能出售给非本集体成员。

综上所述，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，小产权房得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户拿不到正式的房产证。

一、已经购买了小产权房怎么办？

（一）购买小产权房的风险

1、购买小产权房，利益难以维护。因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。

2、购买小产权房，可能面临政府的整顿。如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

3、购买小产权房，可能遇见烂尾工程。小产权房主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。

4、购买小产权房，不能合法过户。小产权房得不到法律的认可和保护，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有很大影响。

（二）已经购买了小产权房怎么办

国土资源部严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。

对于已经购买了小产权房的消费者，律师建议可以根据合同无效申请退房，要求对方恢复原状退还房款。