按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。

一、屋抵押登记后房产证归谁

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

这一法律规定说明在办理完抵押登记后，房产证还是给业主自己保管，贷款银行拥有他项权证，在此期间，业主想转让房产，必须经过银行同意才可转让。只有在业主还清全部贷款，终止房地产抵押合同，再去房管部门办理撤消抵押登记，收回《房屋他项权证》，重新颁发《房屋所有权证》，该房产的所有权利才算是完全归业主自己所有了。

二、无效的房地产买卖合同有什么

无效的房地产买卖合同是：

1、出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售合同；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人；

3、商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人；

4、故意隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实；

5、故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；

6、故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

7、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，交付房屋使用，买受人无法取得房屋；

8、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核实不合格；

9、房屋质量问题严重影响正常居住和使用；

10、出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款，经催告后三个月内未履行；

11、房屋所有权登记期限届满后一年以上，买受人因出卖人原因无法办理房屋所有权登记；

12、商品房买卖合同被确认无效或被撤销，商品房担保贷款合同的目的无法实现。

三、怎么办理期房抵押登记

1、办理商品房预售登记

开发商按规定必须到市房管局市场监察科办理商品房预售登记，领取商品房预售许可证，证上登记的楼房坐落号应为局产权产籍科现场测绘并统一编制的楼房确权号。

2、办理商品房预售合同登记

期房买卖双方签约时，应使用市房管局统一印制的商品房预售合同，并在签约之日起30日内，由预售方持预售合同到市房管局市场监察科申请登记，经审查加盖登记专章，准予登记后生效，副本一份由市房管局备案。

3、办理贷款抵押登记

抵押当事人及地产开发经营单位三方须持已生效的商品房预售许可证、商品房预售合同原件、预付款凭证及其他证明、证件，到市房地产交易市场管理处抵押科办理抵押登记备案手续，经审查核准后，颁发《期房抵押登记备案证明书》给贷款银行。凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，房地产开发经营单位应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到市房管局产权产籍科办理房屋所有权证书，并通知贷款银行、抵押人。