上证综指3181上证综指24814月19日地产指数跌8.32%，上证综指最大跌4.79%4月19日至5月18日，60地产股跌幅达30%，上证综指跌660多点或20%5月18日，地产指数反弹6.17%，带动上证综指涨1.36%虽然说房地产是否支柱产业仍未有定论，但是目前看来，房地产市场成为近期A股“最有影响力的行业”已经毫无异议。自今年4月14日国务院表示出台调控新政以来，房地产行业的巨大跌幅也带动了A股的大跌。并且在5月18日，房地产股的超跌反弹成为A股的反弹主力。更为明显的是，关于房产税是否出台的传言和澄清都成为影响A股走势最明显的因素。史上最严调控导致股市暴跌二成4月14日，国务院常务会议出台实行严格的差别化信贷政策等调控措施的“新国四条”后，第二天股市便出现了明显的反应，汉唐证券地产指数(以下简称“地产指数”)大幅下跌2.26%，并且拖累上证综指从上涨变为下跌0.04%。4月16日，地产指数再次下跌，拖累上证综指下跌1.10%。在4月17日，以最严厉的二套房贷政策为首的“新国十条”政策出台，明确提出二套房贷5成首付、1.1倍利率，执行力度远大于此前的二套房贷政策。市场还传闻上海将试点房产税、重庆将出台特别消费税，一时间楼市调控颇有山雨欲来风满楼之势。4月19日地产股出现了雪崩式下跌，至当天地产指数下跌幅度达到8.32%，创下今年以来的最大跌幅，地产股全线下跌，20多只地产股跌停。地产龙头股份万科、保利、金地、招商跌幅也分别达到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上证综指最大跌幅达4.79%，创下年内最大跌幅和年内新低。同时，上证综指也从近期高点3181下跌至5月21日的2481近期低点，下跌近700点，跌幅超过21%据WIND资讯统计显示，至5月18日近一个月时间内，在主营业务为房地产的约140只个股中，近60只个股跌幅超过或达到30%。“招保万金”四大地产龙头也没有因为综合实力强而幸免，招商地产一个月内重挫31.55%，保利地产以28.77%的跌幅排在第二位，万科与金地集团同期分别下跌24.04%和20.61%。而同期，上证综指狂跌，地产股在这里充当了领跌先锋的作用。房产税之辩导致股市颤动不过“败也萧何成也萧何”，地产股经过雪崩式的下跌之后，并且已经大幅下跌3成左右的地产股与楼价的坚挺形成了鲜明的对比，地产股已经酝酿着强劲的超跌反弹，地产股的反弹也成为大盘反弹的主力。国信证券研究员方焱分析指出，近日，重庆、广州为响应中央房地产新国十条而制定的地方细则相继出台，此前浙江、深圳也均出台了相应细则，地方近期调控严厉程度低于预期，政策风声也趋向温和。5月17日，针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国家税务总局新闻处处长牛新文表示：“地方政府没有权力出台新税种。”该消息被不少证券人士以及投资者视为房地产已经利空出尽。5月18日，已经超跌的房地产股出现了强劲的反弹，当日地产指数在探底之后上涨6.17%，金地集团等个股涨停，带动上证综指上涨1.36%。5月24日，房产税的传闻再次左右股市的走势。有媒体爆出发改委产业研究所所长助理黄汉权的表态：“3年之内免谈房产税。”房地产股再次出现脉冲行情，房地产指数再次上涨5.31%，带动上证综指和深成指分别上涨3.48%和4.03%。但是当天晚上，发展改革委负责人澄清，产业研究所属于研究机构，其研究人员所发表的意见只能是个人观点，不代表发展改革委的立场，其有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。随着发改委的迅速澄清，5月25日，地产指数再次回调2.93%，地产股龙头万科、金地、招商地产、保利地产等跌幅一度均逾4%，从而拖累了大盘，带动上证综指下跌1.9%。对经济影响大地产调控陷入两难近期地产股与A股指数的紧密关联，市场上关于“房地产绑架中国经济”的声音也日渐升温。分析人士指出，由于房地产所带动上下游相关产业多达60多个，调控楼市可能“牵一发而动全身”，这也是近期楼市调控趋向缓和的主要原因。独立经济学家谢国忠表示，股市向下调整与楼市调控直接相关。对于各个行业，尤其是金融业，房地产升值其实是最大的利润来源。房屋存量、在建工程和土地储备的价值，可能已超过GDP的3倍。楼价升20%，增加的价值相当于GDP的60%。由于近期国际和国内经济形势出现了变化，也制约了楼市调控的力度。而国内去年超宽松政策对经济刺激的边际效应正在弱化。国信证券表示，形势演化正使楼市调控陷入两难：不下狠手调控，土地财政及商品房投资品属性过强，长期来看对经济发展不利；重拳调控，势必导致房地产规模收窄，影响经济增长和财政收入。“为稳定经济、让市场保持一定活跃度，短期调控节奏将放缓”，国信证券认为，“下一阶段政策将以整合、优化已出台政策为主”。后市走势有反弹空间但非反转对于地产股的后市走势，多家分析机构指出，由于房价未明显下跌，房地产调控政策不会完全放松，因此目前房地产股有反弹的机会但非反转。东方证券分析认为，房地产市场的传导机制是从“政策”→“成交量”→“房价”的过程，目前尚处于“政策”→“成交量”的传导阶段。目前政策调控目的是要房价回到合理的水平，房价回落目前并未显现。在政策调控房价的目的达成之前，政策不会放松。目前房地产股尚未有整体机会。国信证券研究员方焱认为，地产股进一步的跌幅有限，已进入振荡筑底阶段。国泰君安证券房地产分析师孙建平认为，短期地产股有超跌反弹机会，整体板块反弹空间在15%左右。采写：南都记者邱锐泉

一、如何控制房产抵押的风险因素

（一）税收风险

由于目前房价波动等因素，在拍卖时，如不能提供抵押物购入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收占房产增值额的50％左右，增值额越大，税收越高，实际可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60％左右的抵押率仍具有一定的风险。

（二）抵押物风险

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性，以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

抵押处置风险是指因法律或事实原因，银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

（三）变现风险

房地产是一种比较特殊的商品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

（四）社会和政策性风险

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。