集体土地租赁存在哪些风险？第四十三条任何单位和个人需要使用建设用地的，必须依法申请使用国有土地；但是，依法经批准，使用本集体经济组织的农民集体所有的土地兴办乡镇企业和村民建房的，或者使用农民集体所有的土地建设乡镇公共设施和公益事业的（镇）村依法批准。第六十三条农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于非农建设，但符合土地利用总体规划，依法取得建设用地，因破产、兼并等情形依法转让土地使用权的企业除外。由此可见，任何单位和个人进行建设，不符合规定的集体土地使用权主体资格的，必须依法申请使用国有土地。现实中，土地承租人直接与集体土地村委会签订土地租赁协议的方式比较普遍，并不妥当。擅自出租集体土地的行为，由法院认定为无效。双方签订的《土地租赁合同》也因违反国家法律的强制性规定而无效。有特殊情况需要出租集体土地的，必须先征收并转为国有土地，然后按照下列程序办理出租手续：（一）与有关土地管理部门签订租赁合同，并对土地状况作出明确约定（二）租赁合同签订后，承租人应当按照规定向房地产登记机关办理租赁土地使用权登记手续；（三）承租人办理租赁土地使用权登记后，可以取得有关部门核发的标有“土地租赁”字样的不动产产权证书。土地租赁期满后，租赁土地使用权终止。

此外，企业还可以通过股权转让取得集体建设用地使用权。但这种方式还将面临产业转型、债务重组等一系列问题。其次，企业可以通过租赁集体建设用地上已有的房屋获得生产经营场所。与前一种方法相比，该方法简单易行。但是，前提是现有的建设用地和地上房屋是通过合法的审批程序获得的。非法出租土地的后果：第八十一条擅自将农民集体所有的土地使用权转让、转让或者出租用于非农建设的，县级以上人民政府土地行政主管部门应当责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。第七十六条未经批准或者采取欺骗手段非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地；将农用地改为建设用地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还违反土地利用总体规划，擅自拆除违法占用土地上的新建建筑物的，限期恢复原状。符合土地利用总体规划的，没收违法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。对非法占用土地的单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。