一、宏观大环境——贷款利率浮动、投资渠道

1．使用公积金贷款

网友小李：我前年申请公积金贷款买的房子，期限30年，本来想着过两年申请提前还贷，不过公积金贷款5年以上利率降到了3．25％，已经很低了，我有点犹豫了，是不是不用急着还贷了？

2．享受了7－8．5折利率优惠

网友小张：2013年申请商业贷款买房的，贷款30年，当时享受了8折优惠，今年想申请提前还贷合算吗？

分析：提前还贷是否划算，先要看客户签订贷款合同时的贷款利率，了解贷款利率浮动情况，也就是从大环境方面看贷款利率和理财产品利率。小李申请的是公积金贷款，小张申请的商业贷款，目前期限5年以上公积金贷款利率为3．25％，商贷利率为4．9％，打折之后是3．92％，公积金和商贷基准利率均处于一个较低水平，相比市场上的理财产品还低一些。

另外像北上广深等一线城市，合肥、南京等热点二线城市房价仍处于上涨阶段，而诸如呼和浩特等三线城市去库存压力却很大，全国房地产市场分化明显，各地都根据“因城施策”的宗旨出台相应调控政策，这样短期内通过加息控制房价的可能性就不是很大。从投资的角度看，如果有更好的投资产品，倒不如拿还贷的钱去做投资，等过两年央行加息了，再考虑提前还贷也不迟。

上面是从贷款利率浮动的大环境上看的，如果再考虑还款方式、购房需求，情况就更加复杂了。

二、个人情况——还款方式、资金能力、购房需求

1．还款方式为等额本息

网友小刘：我2005年申请的商业贷款50万，期限20年，还款方式是等额本息，今年想卖掉房子，换个大一点的户型，银行说需要将原来的房子申请提前还贷才能买卖，但是我听说等额本息还款期达到中期，我已经还了11年，超过还款期限一半了，这样申请提前还贷就不太划算了，我到底该不该提前还贷呢？

分析：估计不少朋友都有着跟小刘一样的困扰。单单从还款方式的角度看，申请等额本息还款法的购房人，如果还贷期限超过了一半，意味着超过一半甚至近80％的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下的月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义就不大了。因为等额本息还款法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金，利息越来越少。

加上小刘贷款额度只有50万，金额又不大，月供压力也不是很大，按理说没必要提前还贷，但是小刘他有换房的需求，他需要卖掉已有的房子再买大房子，我们知道，处于还贷中的房子是不能进行买卖的，要将剩余贷款还清，撤销抵押才能出售，从购房需求的角度看，小刘是典型的改善型购房者，换房需求摆在那里，只能申请提前还贷才能实现换房的目的。当然，如果不急着换房，或者手里资金足以支付第二套房的首付，就不用急着提前还贷，毕竟房贷利率这么低，还是贷款比较划算。

2．还款方式为等额本金

网友小王：我是2013年买的房子，当时房贷利率是6．55％，贷款期限30年，首月还款一万多，现在虽然降息了，但压力还是有点大，想着等攒够了钱申请提前还贷，减轻点还贷压力，这样可行吗？

分析：小王申请的等额本金还款法，从还款方式的角度看，由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1／3时，借款人已还了将近一半的利息，后期还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。所以，如果小王过了2023年还没有足够的钱提前还贷，就不用太考虑通过提前还贷减轻压力了。而且听小王的口气，虽然觉得房贷压力有点大，但也在经济能力承受范围内，如果没有积累足够的资金，也是没办法提前还贷的，综合还款方式、还款能力几个方面，小王不太适合提前还贷。

三、哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷

说了这么多，该有人问：到底哪些人不适合提前还贷，哪些人适合提前还贷呀？

以下六类人不适合提前还贷

1．申请公积金贷款的人

2．已享受7－8．5折优惠的人

3．等额本息还款期限已过一半的人

4．等额本金还款期限已过1／3的人

5．手里没有富余资金的人

6．有更好投资渠道的人

五类人适合提前还贷

1．想卖房换房的人

2．等额本息还款期限未过一半的人

3．等额本金还款期限未过1／3的人

4．没有更好的投资机会的人

5．不想欠着银行钱，做梦也想还的人（有的时候是受家里老人影响，认为欠银行钱的感觉很不爽）

正如上面所说，提前还贷是否划算，取决于贷款利率浮动、个人还款能力、购房需求、投资能力几个综合因素，并没有绝对的适合或者不适合。需要注意的是，各银行对提前还贷的要求也会有差异，最好事先咨询一下贷款银行。