买不了又退不了的合同房
限购了,办不了过户手续;退房吧,房东又不干。这合同房真是买不了又退不了。
限购令刚出台的时候,很多已经买了房子的外地购房者并没有太在意,但是随着时间的推移,一些新房逐渐领到产权证,二手房市场签订的合同房开始过户,不少外地购房者到交易中心递件过户的时候,才发现自己已经被限购了。
范小姐是攀枝花人,去年6月份,她在成都市武侯区购买了一套合同房,去年8月份收房后,范小姐就进场装修,光装修就花了30万元。上周,房东领到了房屋产权证,于是约上范小姐一起去成都市房地产交易中心办理过户手续。然而,在办理过户手续时,范小姐却被告知:根据现行的成都限购令规定,范小姐不能出具在成都购买社保或者缴纳契税的相关证明,范小姐没有资格在成都主城区内买房。因此,这套范小姐已经投入了几十万元的房产,不能过户到她的名下。
这套房子我装修好已经入住半年了,现在却买不了,如果退房的话,房东只答应退房款,等于是我的30万元装修费就完全打水漂了,肯定不得行啊!范小姐无比郁闷地告诉记者。
限购令不光让买了合同房的外地人范小姐很纠结,同样是购买了合同房的成都本地人王先生也很纠结。王先生去年签下了一套合同房,但是这套房子是他们家在成都主城区的第三套房子,同样在限购范围内。王先生说:我现在要么只能把之前的两套房子卖一套才能买这套房子,要么就只有退房,赔房东5万元的违约金。
据了解,现在有不少被限购的购房者都卡在了过户环节而进退两难,用范小姐的话说,我现在才发现买合同房真的是问题不少,限购了,买不了,也退不了!一旦退房,必然就有纠纷。合同房是事实婚姻
成都二手房市场上买卖合同房的现象很普遍,限购后,一旦退房,很容易产生纠纷。
次新房一直都是二手房市场的宠儿,特别是一些地段好、品质好的新房,还没有拿到产权证就已经开始交易。不少新房领产权证都是在交房半年或一年后,等到下产权证了再购买,房价很可能又涨了一截,所以不少购房者都愿意通过签订购房协议,先约定好过户时间和房款等条款,付部分房款,然后通过公证的方式先买下看中的房产。
21世纪不动产成都区域总经理助理舒宁告诉记者:根据规定,没有产权证的房子是不能交易的,但是买卖双方自愿达成购房协议,通过公证的方式约定交易房款和过户时间等条款是可以的。所以,现在的合同房现象比较普遍。
富房不动产副总经理刘应忠也表示,合同房本身有一定的风险,特别是在限购令下,去年签的不少合同房都遇到了限购的现象,限购令出台前签订的合同房已经造成事实婚姻,一旦涉及到协商和退房,就很容易产生纠纷。这样的现象在成都二手房市场很多,而且这样的纠纷可能还不少,该怎么解决,确实是个问题。
解决问题靠买卖双方协商
合同房不能买卖,必须按政策执行,要解决这一问题只能靠买卖双方自行协商。
合同房买卖能不能过户?如果不能过户,购房者与房东又该如何协调可能产生的问题与纠纷?为此,记者专程走访了成都市城乡房产管理局,相关负责人表示,没有产权证的房产,不能上市流通交易。这种买卖合同房的现象,是买卖双方私下达成的协议,并没有进行过户,所以都必须按照目前的限购政策来执行。该负责人称,对于这种事实婚姻,解决办法更多的还是要靠买卖双方自行协商。
中豪律师事务所律师蒋昊站在法律的角度分析认为,因为限购政策导致买房失去买房资格而违约,这属于不可抗因素,买卖双方可以解除购房合同。具体解除条款和赔付等问题,更多只能靠买卖双方自行协商。
两条途径可解合同房问题
一是协商退房,二是变更购房人姓名,但这两种方法都存在风险。业内专家提醒购房者,过户时间距离合同签订时间越长,越容易产生纠纷。因此,购房者在购买合同房时,还应该了解清楚其所购房产的产权证下发时间。
某中介公司的一位权证人员告诉记者,现在不少中介为了避免纠纷,通过帮助购房者补办社保的方式,以解决外地购房者在成都购买合同房被限购的问题。
如何解决这种政策上无法解决的合同房事实婚姻问题?对此,业内人士支招称,解决办法有两种:一是协商退房,一是变更购房人姓名。但是,如果遇到买家已经将房屋进行装修的情况,协商退房就会很麻烦。因为房东愿意退房款就不错了,肯定不会退装修费用。退房问题如果协商不好,很容易产生纠纷。根据该业内人士的说法,买家被限购了,可以用没有被限购的朋友的名字来过户该房,再把该房公证给自己。
但是,对于第二种解决办法,某公司权证部负责人一语中的地指出了其可能带来的弊端:这种办法有风险,即便是公证给自己了,但是过户后的产权证毕竟还是别人的名字。该人士建议称,在购买合同房时,购房者应该考虑成熟了才决定要不要冒这一风险。如果确定愿意赌上一赌去买合同房,除了要在购房协议中约定好过户时间、购房总金额等条款外,对于不可抗力因素导致的后果,也要约定解决办法,如何赔付等。
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