以下房屋买卖合同是无效的合同:房地产分离出卖;产权未登记过户;产权主体有问题;侵犯优先购买权;单位违反规定购房;价格欺诈,显失公平;非法转让。
一、怎么来确定商品房合同效力
1、房地产分离出卖,合同无效
由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。
2、产权主体有问题,合同无效
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效
房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效。
3、侵犯优先购买权,合同无效
房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效
4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产
①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
;②依法收回土地使用权的;
③权属有争议的;
④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、二手房交易交易过程中买受人的法律风险及防范
法律风险一:若出售房屋系出卖人与他人共有,房屋的出卖人在出卖房屋时未经其他共有人同意,擅自将房屋出卖系无权处分房产,则所签订的房屋买卖合同无效,一旦其他所有人不愿意出售房屋,买受人购买房屋的目的无法实现。防范建议:第一,要求出卖人提供购房合同或者不动产权登记证,并与出卖人的身份证核对是否一致;第二,如果出卖人已婚且房屋系夫妻共同财产,购房合同和不动产权登记证未显示另一方的名字,务必要求另一方在房屋买卖合同上签字;第三,存在其他共有人则也须在房屋买卖合同签字;第四,要求出卖人出具委托代理手续。法律风险二:一旦出售的房屋存在抵押或者司法查封的情况,房屋可能无法过户,我国不动产物权实行登记主义的原则,若购买的房屋不能办理过户就无法取得房屋的所有权。防范建议:第一,在签订合同之前,买卖双方去不动产权登记中心查询房屋的权属信息,以确保房屋不存在抵押、查封的情况;第二,若房屋存在查封且不知晓出卖人还款能力时,不建议盲目购买。法律风险三:房屋处于出租状态的话,根据“买卖不破租赁”的规定,房屋可能无法交付使用;并且承租人对出售的房屋在同等条件下有优先购买权,购买房屋后若承租人主张优先购买权则会引发纠纷。防范建议:第一,实地访问房屋的承租人,出租合同的期限及租金支付的情况;第二,要求出卖人提供房屋租赁合同予以核实;第三,在出卖人的配合下要求承租人出具放弃优先购买权的承诺书。法律风险四:房龄涉及可以使用的年限、贷款的年限以及纳税的多少。房屋的性质关系到买卖合同效力和房屋的价款:1、农民在宅基地上建设的房屋称为小产权房,非本集体村民不能购买;2、经济适用房在五年内不能买卖,五年后在缴纳土地出让金后方可交易。防范建议:在购买房屋之前了解房龄及房屋性质。
三、什么情况下房产证会被作废
房产证会被作废的情况有以下几点:
1、房地产分离出卖;
2、产权主体有问题;
3、侵犯优先购买权;
4、单位违反规定购房;
5、价格上有欺诈行为,显失公平;
6、非法转让,合同无效。
房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。
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