房产增值税是如何规定的?又是如何计算的?
一、房地产增值税
1、房地产增值税,2018年5月1日起,营改增试点全面推开,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围,执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。按照新的增值税税率,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。
2、有关营改增的实施细则并未完全落地,而且国家承诺所有税负只减不增,这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下,营改增的实施在绝大多数城市是利好消息,有助于减轻税费从而清理库存。
二、房产增值税计算公式
(一)预售款增值税核算的处理
1、预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。根据国家税务总局〔〕18号公告规定,房地产开发企业在预售阶段收到预售款后,在次月增值税申报期内申报预缴。
2、房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件:
(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;
(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施控制;
(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;
(4)相关的收入和成本能可靠地计量。房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。
由此可见,房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。根据会计准则等相关房地产收入确认的原则,房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。因此,预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。
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如何计算房地产增值税北京在线咨询 2022-12-031、房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的,一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额,计算收入。收入-扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率。 2、计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。