今年,有关部委出台不少房地产宏观调控措施,其中包括针对二手房交易的税收政策,但不少房产炒家和房屋中介机构耍尽花样逃避二手房交易税收。昨(28)日,成都市地税局相关工作人员对目前出现的一些“花招”进行一一分析,并向市民作出风险提示。
花招一
利用公证先卖后过户不少业主找到买家后,选择到公证处公证转让房屋,再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费,与全额征收营业税及附加费相比,确实便宜很多。
风险提示:房屋作为一种特殊商品,实行的是登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化。卖方如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款,当发生还款困难,银行是有权利收房的。这种避税办法下,买方契税是始终不能免的,只有卖方占了税收便宜,但风险却全是买方承担。
花招二
签订合同先租后卖针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策,一些卖方与买方约定,买方先以租赁的方式入住,5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户,到时租金就抵房价。
风险提示:这种方法和第一种方法一样,也只是卖方节省了售房的营业税及附加费,买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素,按照现在房价趋势,几年后房屋价格上涨了,房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子,这对于买方来讲,则要承担由此带来的诸多机会成本。
花招三
假借赠与真卖房我国现行税法规定,对私人赠与房屋的行为是不征收营业税的。所以假赠予真卖房,也是一种比较流行的逃税花招。
风险提示:国家税务总局最近已出台新规定,要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料(如公证书),经审核后才能免税,而且规定,这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键的在于,受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收,其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收,明文规定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。
税务人员给买方算了一笔账,比如甲某2006年花40万元买的房子,一年后以45万元再出手,如果2006年不做假赠与,2007年他只需缴几千元的个人所得税;如果做假赠与,甲就要缴近9万元的个人所得税。
花招四签订“阴阳合同”
这是一种最为普遍的做法,许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外,另外再签一个假合同,把售房价格定得比市场价格低很多,以达到少缴税的目的。
风险提示:这是一种偷税行为,如果被发现,买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。成都市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为,并被移交税务稽查部门进行处罚。一些人为了省钱,听从中介机构签订假合同,结果自己冤枉被多罚了款;而中介机构矢口否认是自己策划的,因为不是纳税人,反而没事。
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二手房交易应注意的四大风险有哪些新疆在线咨询 2022-05-25有下列风险: 1、如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签订的购房合同,也属于无效合同。 2、卖房人并非房屋的产权所有者。 3、房屋为2人或多人共有,其他共有人不同意出售房屋。卖家要卖房,需要征得其共有人的同意才行,最简单的就是看房产证上有几个人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。
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二手房买卖风险,二手房买卖有什么风险福建在线咨询 2022-05-09二手房买卖有什么风险 (一)交易主体的风险。出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。 (二)交易房屋的风险。这包括多种情况:用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。 (
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四川地税新规定二手房过户税费怎样交重庆在线咨询 2022-04-01四川二手房交易税费新政策如下: 一、交易手续费 1、住宅按建筑面积收取,每平方米6元(买卖双方各一半) 2、非住宅按成交价或指导价×0.7%收取(买卖双方各一半) 二、登记费:住宅80元/套、非住宅550元/套,共有人房屋权利证书工本费10元/套 三、专项维修资金:收费标准请到维修资金窗口咨询 四、契税、营业税及附加、个人所得税、印花税 征收标准 1、契税:(买方缴纳) (1)家庭首次购买90平米