（一）拍卖前，查封房屋

（二）拍卖前，评估房屋

（三）第一次拍卖（拍卖不动产，应当在拍卖十五日前公告）

1、竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2、人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人于拍卖日到场。

3、拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

（四）第二次拍卖

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，应当在六十日内再行拍卖。

（五）第三次拍卖

对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六十日内进行第三次拍卖。

（六）变卖

第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

（七）所有权转移

不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。通常需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心办理产权过户。

一、房地产拍卖标的应具备的条件

1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

（1）未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书）；

（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的

（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；

（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；

（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：

（7）国家依法收回土地使用权的；

（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

2、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

（1）以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；

（2）土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；

（3）对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；

（4）规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；

（5）出让合同约定的其他条件；

（6）划拨方式取得的除符合（2）、（3）、（4）条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

4、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。