地铁一响，黄金万两。随着地铁三号线、一号线西延段将相继开通试业，明年底前深圳数条新建地铁全面开通，关外地铁商铺再次成为投资客关注的焦点。再加上规划前景及近期商铺热潮等因素合力推动，关口地铁商铺投资迎来了一个新高潮。据国土网每日数据统计显示，7月和8月全市一手商业市场，宝安和龙岗两区成交量占全市总成交量约六成左右。其中，关口地铁商铺市场异常火爆，成交量上涨了约20%～30%，成交价格上涨了约10%～20%。不少投资者认为，目前，关外地铁商铺还处于价格洼地，未来的升值潜力巨大。但是，相关专家表示，不是所有的地铁商铺投资都能赚钱。

关口地铁商铺受热捧

地铁一号线深大至西乡段年底建成通车，地铁三号线布吉草埔站至龙岗双龙站已试运营。受此有利因素推动，宝安和龙岗两区地铁沿线和地铁口商铺受到了更多置业者的青睐。业内人士普遍预期，地铁开通以后商铺租金价格将会翻倍上涨，物业增值速度也将加快。目前，地铁沿线尤其是关口商铺业主很少放盘出来，价格明显居高不下。偶尔有价格水平较为合理的铺源面世，也会被投资人士瞬间抢走。

如今，布吉关靠近地铁口的商铺价格约在5～6万元/平方米，与两个月前相比上涨了约20%。梅林关地铁商铺一直都价格高、涨幅大，个别楼盘靠近地铁口的路边商铺已经达到10万元/平方米。西乡站地铁口附近的商铺也出现类似行情，越接近地铁口的商铺越受欢迎，基本上一铺难求。而关口远离地铁的商铺价格在2～3万元/平方米，相比以前虽有较大涨幅，但与靠近地铁口的商铺涨幅相比，约低了5个百分点左右，显示出涨幅相对较缓。

根据世华地产分析，在投资商铺的买家中，选择地铁沿线或者地铁口商铺的客户约占了五成以上。靠近地铁口的商铺比普通商铺的价格高，价格上涨幅度也较快。位置稍微疏远一点的商铺价格相差很远，往往不及好位置的一半价格。此种行情在关口地铁商铺市场中体现最为明显。

有的地铁商铺不赚钱

地铁商铺如此走俏，是不是搭上地铁这班快车就能够坐收渔利？业内专家分析，地铁商铺客流量大、行业受众面广，生意铺得开。地铁开通对商铺价格影响很大，整个地铁物业升值空间高的可达20%。但是，位置一般的地铁商铺价格上涨空间也不是很大，低的就不会超过10%。而且，很多地铁沿线商铺的价格打分体系已经充分考虑到了地铁因素，地铁开通后不会出现明显上涨。对于那些正在开发、尚处成长期和培育期的地铁商铺而言，铺位升值潜力与周边环境相辅相成。该类商铺前期投资相对较少，发展空间大，但兴旺与否需待时日，任何投资总是利润与风险并存。

记者在个别关口地铁沿线看到，尽管周围有很多大片的工地、断头路和施工围墙，成排商铺没有装修无商家入驻，但是，大部分商铺都已经销售一空。

由于商铺售价过高，租金较低，很多价格高企的商铺需要20年甚至40年才能收回投资成本。即使像部分业内人士预计的那样，地铁开通以后商铺租金价格将上涨一倍，相当比例的地铁商铺很难指望在合理的10年期限内收回投资。地铁一号线开通时，也只有华强、东门和火车站三个商圈的地铁商铺价格上升的幅度很大，其含金量也很高。而华侨城至上海宾馆这一段因为人流量小，价格上升空间就不是很理想。至于地铁商铺的经营也要经过很长一段时间培育。

据相关机构做过调查显示，深圳地铁一号线开通两周年后，当初以地铁大客流吸引商家入驻的地铁站内商铺，经营者多数处于亏损状态。不少商家当初选择这个地方，就是看重这里客流量大，但开张后才发现，地铁的大客流对生意根本没有任何帮助。生意也因此一直亏损，有些商家连租金和人工成本都挣不回来。

记者走访华强北、香蜜湖、车公庙、老街等多个地铁站，发现不是所有地铁商铺都赚钱。其中，以经营高档商品，如经营品牌服装、饰品及高档餐饮业的商家亏损为多。盈利的商家主要是经营便利店、报刊亭、面包店或十元店。

客流量决定地铁商铺价值

有业内人士指出，地铁客流虽然能为附近的商铺带来商机，但对于那些正在开发、尚处成长期和培育期的地铁商铺而言，铺位升值潜力以及能否旺起来，往往取决于周边环境、居住人口等外部因素。投资者一定要多做市场调查，谨慎出手。投资者购买地铁商铺时，要想取得理想的回报，要注重大环境，即选址应挑选地段好、人流量集中和商业气氛浓的地方。投资地铁商铺能否取得理想的回报，选址应挑选市口、地段好和人流量集中的地方，这是使铺面价格能够上升的首要保证。其次，也要注重选择好小环境，即在一个商场内，挑选一个道路通畅，相对能留住人流的好铺位至关重要。各站点由于地段不同，客流层次会有所区别。因而投资时，也应做好细分目标顾客、市场调研等工作，以求贴近市场需求。

客流量是决定地铁商铺价值的重要因素，除地铁站本身的客流量，还要考虑地铁附近商圈和上盖物业的情况，如能形成上下互动的立体化组合，地铁商铺的升值潜力将大大提升。如华强站流行前线的地铁商铺是很好的例子。华强北商圈本身就有很强大的客流量，再加上大量的地铁人流，特别是周六周日更是人山人海，客流量绝对有保证。

商铺价值由于地理位置的不同，周边环境的不同，往来客流层次的不同，甚至是经营商家的不同，投资收益都会有很大的差异。因此，在商铺投资时可主动地向专业咨询机构进行咨询与合作，方能有较为稳妥的预期收益。