市政府2009年2月出台的(沪府发【2009】4号)文件,《关于进一步推进本市旧区改造工作的若干意见》(以下简称4号文件);紧接着,3月17日,上海市住房保障和房屋管理局根据4号文件的意见,发布了沪房管拆【2009】88号文件,《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见(征求意见稿)》(以下简称88号文件)。
上述文件主要精神就动拆迁补偿安置中探索三大机制:一是旧区改造事前征询制度;二是“数砖头加套型保底”;三是增加就近安置方式。三大机制中,前二个是硬指标,第三个就近安置方式,对中心区域是相当困难的,是个软指标,只能用人民币来解决了。
一、上海市关于拆迁政策的内容
(一)明确旧区改造总体要求和工作原则
明确总体要求。总体要求是:全面贯彻落实科学发展观,以加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”和筹办2010年上海世博会为契机,在总结历年旧区改造工作经验的基础上,坚持从实际出发,动员社会各方力量,实事求是,尽力而为,积极探索适合特大型城市发展规律的旧区改造新机制,全力推进本市旧区改造工作。
确定工作原则。具体为:坚持创新机制、完善政策。建立与尊重民意、住房保障、多渠道安置相结合的旧区改造方式,并注重政策的连续性、稳定性、操作性。
坚持公开透明、公平公正。进一步突出旧区改造公益性的特征,努力形成居民主动参与、操作规范有序、社会广泛支持的良好局面。
坚持点面结合、突出重点。在积极推进已启动旧改项目改造的同时,加大力度,重点推进中心城区成片、成规模和群众改造意愿强烈的二级旧里以下房屋改造。
坚持政府主导、以区为主。市政府负责统筹、协调、推进和政策制定等工作,有关区政府作为旧区改造的责任主体,具体承担组织实施和推进工作。
(二)积极探索旧区改造新机制
扩大旧区改造事前征询制度试点。在试点地块启动改造前,按照市建设交通委、市住房保障房屋管理局制定的旧区改造事前征询制度的规定,开展两轮征询,充分听取市民群众对旧区改造意见。第一轮,征询改造区域居民意愿,同意改造户数超过规定比例,办理地块改造前期手续;第二轮,征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见,在一定时间内,签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例,进入实施改造阶段。
完善居住房屋拆迁补偿安置办法。居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础,增加一定的价格补贴和套型面积补贴的办法。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人,符合本市住房保障条件的,可申请保障性住宅解决居住困难。具体办法由市住房保障房屋管理局另行制定。
实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上,增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。
(三)加大旧区改造政策扶持力度
加大市、区财力支持力度。对市、区合作,纳入年度土地储备计划的旧区改造项目,市发展改革、财政、土地部门在审核市土地储备专项资金年度收支计划时,按照不低于项目总投资的30%安排改造资金。有关各区在编制年度财政预算时,相应增加对旧区改造资金投入。
实行旧区改造土地储备资金先行拨付办法。对出让的土地储备旧改地块,在取得土地出让收入后,按照市发展改革委批准的土地储备投资总额90%的比例,先行拨付部分土地储备资金,在核定土地储备成本后再予以清算。
优先供应配套商品房和就近安置房建设用地。市、区有关部门要进一步落实配套商品房和就近安置房建设用地,确保土地供应。在符合城市规划情况下,企业提供自有土地建设就近安置房,且就近安置房建造面积比例不低于可建面积50%的,土地管理部门采取招标方式确定建设单位。
建立旧区改造审批绿色通道。按照“精简、高效、规范、透明”的原则,完善旧改项目审批方式,优化办理流程,提高审批效率。
引进社会资金参与旧区改造。积极探索选择有品牌、有实力、有经验的开发企业参与旧区改造的途径。
鼓励和引导金融机构加大对旧区改造的信贷支持力度。金融机构根据信贷原则和监管要求,对土地储备机构和房地产企业参与旧区改造,提供融资支持和相关金融服务。探索通过信托、债券等金融工具,拓宽旧区改造融资渠道。
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