住房公积金旨在给予中低收入者购房支持,近些年规模逐渐扩大

为配合我国住房福利制度改革,我国借鉴新加坡中央公积金经验建立住房公积金制度,自1991年开始在上海试点逐渐推广至全国,同时住房实物分配到货币化分配顺利过渡。20多年中住房公积金制度不断修订与完善,规模和覆盖人群不断扩大,近几年公积金缴存余额增速大约在20%左右。目前,公积金的使用方向只有四种,一是个人住房贷款,二是购买国债,三是满足职工提取使用,四是用于建设保障房。

公积金仍存在一些问题亟待解决

公积金额度有限,审批较慢,最高贷款额度上限过低,无法成为很多低收入家庭贷款的首选。

地区间公积金发展不平衡,一二线城市房地产市场需求多,对公积金贷款的需求亦较高,三四线城市则有大量公积金沉淀于银行存款,资金利用率低,增值收益低。2012年末结余公积金近万亿。

公积金在制度设计时存在一定缺陷,只给予缴存者极低的利息,无法保值升值,公积金增值收益间接补贴地方财政,而同时银行获得大量公积金的低息存款,近几年获益颇多。

未来将加大公积金在住房金融体系中的作用,将其发展成为专业的住房银行

住房公积金的机构设置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地产周期影响,未来,出于对治理结构和资金保值增值的考虑,对于在住房金融中占据重要地位的公积金中心,应改造升级为专业的住房银行,当前,应在资产盘活和资金运用上找到出路。扩大归集范围,即扩大保障范围,在城镇化推进中,农民工逐渐纳入归集范围成为趋势。

作为住建部有管理权的资金池,公积金将发展成为稳定房地产市场的资金基石,可通过率先降低或提高首付比例为商业银行起到示范作用,可通过盘活个贷资产,逐渐扩大贷款规模,扩大受益人群。

为盘活个贷资产,发行住房抵押贷款债券是非常有效的方法,债券与贷款利率之间的差额可以通过公积金增值收益贴息,但贴息额并不高,属于公积金收益可承受范围内。

公积金可发行REITs募集资金,解决公租房融资难的问题。由于公租房收益率低,回款期长,发行REITs或许仍需公积金贴息,但相较于一次性的大量筹集建设资金,贴息金额小且分散,可减轻财政压力。此外可鼓励公积金结余较多的地区购买REITs,提高资金利用率。除此之外,加强公积金的异地合作也成为未来一段时间的工作重点。

住房公积金旨在给予中低收入者购房支持,近些年规模逐渐扩大为配合我国住房福利制度改革,我国借鉴新加坡中央公积金经验建立住房公积金制度,自1991年开始在上海试点逐渐推广至全国,同时住房实物分配到货币化分配顺利过渡。20多年中住房公积金制度不断修订与完善,规模和覆盖人群不断扩大,近几年公积金缴存余额增速大约在20%左右。目前,公积金的使用方向只有四种,一是个人住房贷款,二是购买国债,三是满足职工提取使用,四是用于建设保障房。

公积金仍存在一些问题亟待解决

1)公积金额度有限,审批较慢,最高贷款额度上限过低,无法成为很多低收入家庭贷款的首选。2)地区间公积金发展不平衡,一二线城市房地产市场需求多,对公积金贷款的需求亦较高,三四线城市则有大量公积金沉淀于银行存款,资金利用率低,增值收益低。2012年末结余公积金近万亿。3)公积金在制度设计时存在一定缺陷,只给予缴存者极低的利息,无法保值升值,公积金增值收益间接补贴地方财政,而同时银行获得大量公积金的低息存款,近几年获益颇多。

未来将加大公积金在住房金融体系中的作用,将其发展成为专业的住房银行住房公积金的机构设置注定其管理分散,易受地方政府和地方房地产周期影响,未来,出于对治理结构和资金保值增值的考虑,对于在住房金融中占据重要地位的公积金中心,应改造升级为专业的住房银行,当前,应在资产盘活和资金运用上找到出路。

扩大归集范围,即扩大保障范围,在城镇化推进中,农民工逐渐纳入归集范围成为趋势。

作为住建部有管理权的资金池,公积金将发展成为稳定房地产市场的资金基石,可通过率先降低或提高首付比例为商业银行起到示范作用,可通过盘活个贷资产,逐渐扩大贷款规模,扩大受益人群。

为盘活个贷资产,发行住房抵押贷款债券是非常有效的方法,债券与贷款利率之间的差额可以通过公积金增值收益贴息,但贴息额并不高,属于公积金收益可承受范围内。

公积金可发行REITs募集资金,解决公租房融资难的问题。由于公租房收益率低,回款期长,发行REITs或许仍需公积金贴息,但相较于一次性的大量筹集建设资金,贴息金额小且分散,可减轻财政压力。此外可鼓励公积金结余较多的地区购买REITs,提高资金利用率。

除此之外,加强公积金的异地合作也成为未来一段时间的工作重点。