避免二手房买卖合同纠纷应当注意是否存在多个共有人;注意已出租房屋的转售是否经过承租人同意;注意房屋手续是否齐全、产权是否明确;注意房屋是否被限制交易;注意房屋质量是否真实;注意合同约定尤其关于违约条款的约定是否明确;注意物管费用是否有拖欠等。
二手房买卖须“慎”字当头尽量避免纠纷
二手房买卖须慎字当头尽量避免纠纷
12005年底,考虑到孩子上初中择校,乐先生决定将居住的金鸡山路25号某处的房改房卖掉,腾出钱在西湖附近买新房,并到21世纪房产做了出售登记,自报底价24万元。
2006年1月10日,乐先生接到福州国房网(时名为兆亿房产代理有限公司)贾小姐的电话,称有一客户要买房,让他带上房产证和土地证立即到公司。虽纳闷对方怎知自己要卖房,乐先生也没多想,便带上两证去赴约。
当晚,乐先生在中介公司见到了买主许先生。贾小姐说许先生出生在农村,福大毕业后在一外贸公司上班。之后,趁许先生出去给家人打电话商量房价之机,贾小姐又说,站在公正立场,乐先生房子的地理位置和楼层都不算好,建议他将房价降到20万以下。经讨价还价,双方敲定成交价22.2万元。
房价谈妥后,中介方和许先生要求立即签合同。乐先生本有些犹豫,但经不住游说,同意当晚就签订《房产买卖经纪合同》。由于乐先生的房子尚处于抵押状态,中介方和许先生要求先解押,并在《补充条款》中约定:甲方(乐先生)于2006年3月1日前向银行申请办理提前还贷。待银行允许还贷后两个工作日内,甲方自行出资办理银行还贷手续;待抵押注销手续办理完毕后,五个工作日内开始办理乙方购买上述房产的按揭贷款手续。双方同意上述房产的交房时间为2006年9月1日之前。
按约定,乐先生把两证交给中介公司作抵押,许先生支付中介公司两万元押金。
2第二天,乐先生到银行解押,工作人员告知可直接办理转按揭。他马上打电话给贾小姐,让她催促许先生尽快办手续。由于许先生首付款不够、找人借钱等原因,迟迟不能办手续。直至当年5月,这桩房屋买卖手续的办理没有任何实质性进展。
去年5月26日,乐先生上班时接到一匿名电话,说许先生其实是国房网的员工,要小心。震惊之余,他通知中介方房子不卖了,要求终止合同,并在电话中询问许先生是否在国房网上班,对方说没有。此后两个多月,乐先生多次找到中介公司,要求退还两证,均遭到拒绝,国房网方面也一再否认许先生是该公司员工。
2006年8月,国房网以许先生的名义向晋安区法院起诉,要求乐先生赔偿2万元违约金。他们认为,乐先生不卖房,最根本的原因在于自《房产买卖经纪合同》签订至乐先生提出终止合同,房价上涨了约30%。
2006年底,法院认定由于乐先生不能拿出有力证据证明原告(许先生)与中介方恶意串通,压低房价,隐瞒交易程序,诱导被告(乐先生)签订合同,判定乐先生支付原告违约金2万元。乐先生不服,提出上诉。今年3月19日,福州市中级人民法院维持原判决。
3官司输了,乐先生并不服。他认为,福州国房网员工存在明显的欺诈,许先生在办理手续过程中提出的种种理由,实质上是故意拖延,一方面使其有充裕的时间,寻找下一个买家炒房;另一方面可让急于用钱的卖方迟迟拿不到房款,只好另想他法筹钱,待筹到钱后,便不想卖房,只好交违约金。
中介人员和许先生的行为有没有错?许先生是否在炒房?5月18日,记者采访了福州国房网总经理刘福泉。
刘福泉介绍说,由于房价上涨太快,某些中介公司的业务员经不住诱惑去炒房,这种可能性确实存在。但在福州,具有一定规模、正规的二手房经纪企业都不允许员工炒房。若允许员工炒房,将引起市场混乱,公司的管理也会失控。我们公司是全省第一家通过ISO9001认证的二手房企业,规定更为严格,一旦发现员工炒房,就要开除。而且中介若要炒房,没有卖方的配合是做不到的,除了签订《房产买卖经纪合同》外,还要与卖方一起去公证。
刘福泉承认,许先生是福州国房网的员工。他之所以不亮明房产中介的身份,我估计是为了在谈价格时争取更多的利益。他认为,在这起纠纷中,公司员工买房没有亮明身份,存在一定过错,但并不违法,因为没有任何法律规定,房产中介人员就不能买二手房。作为局外人,刘福泉认为纠纷的核心是房价涨了。
45月29日,记者采访了福州市房管局产权登记交易管理处。
该处负责人介绍说,由于近期福州房地产价格升幅明显,行情变化快,类似纠纷特别多。国家工商行政管理总局《经纪人管理办法》第十八条规定:经纪人不得对委托人隐瞒与委托人有关的重要事项;不得利用虚假信息,诱人签订合同,骗取中介费;不得采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益。建设部《城市房地产中介服务管理规定(修正)》第二十一条规定:房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得利用工作之便,牟取其他不正当的利益;不得与一方当事人串通损害另一方当事人利益。国房网及许先生的行为是否违背了上述规定,要看法院最终的认定,若法院认定其欺诈,可以吊销中介机构的营业执照或收回中介人员的资格证书。
买卖二手房时,应如何尽量避免纠纷、保护自身权益?对此,该负责人提出了自己的看法:一是二手房买卖有其自身的特点,即变现较慢。即使交易成功,各项手续的办理、交接都需要时间,卖方不可能立即拿到钱,急于用钱的人要考虑留有充裕的手续办理时间;二是合同一经签订,买卖双方就要承担相应的法律责任,所以在合同签订前,要慎之又慎,切勿草率。一旦反悔,就要承担违约责任;三是由于近期房价波动厉害,建议在合同中增加补充条款,要求中介方负有善意提醒的责任,或要求最终成交价随行就市
《城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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