按成本价购买的房改房,其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载,因此在进行转让时,须补交一定的费用,否则不能办理过户手续。按照现行规定,成本价房改房可选择两种补交费用的方式:
1、直接上市交易,由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。产权人在按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有。
2、产权人也可先将成本价房改房变为商品房后再行上市交易,具体操作是由其按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后,向房屋所在区、县国土房改局申请办理商品房房屋所有权证。变为商品房后,再次交易时,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。
一、有限产权房拆迁时补偿标准
有限产权房屋拆迁时的特殊之处在于其所有权不完整,根据购买时价格标准的不同,也有不同的补偿安置。
1、市场价购买的单位公房
市场价即住宅市场的行市价或牌价价格。《关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定:职工以市场价购买的住房,产权归个人所有。即职工有占有、使用权及有限的处分权,该房屋拆迁补偿的权利,全部属于职工。
2、成本价购买的公房
以成本购买的住房,购房者享有市场价购买的住房基本相同的权利。所受的限制就是:一般应在住用5年后方可上市流通,如果进入市场,应在补交土地使用权出让金所含土地收益后,收入才能归个人所有。其拆迁补偿安置也参照一般商品房的规定。若职工选择产权调换的补偿方式则继续享有有限产权;若是货币补偿,则职工在购房已满五年的情况下可享有全部的补偿安置权,未满五年则需与单位按份共有房屋补偿与购房成本之间的差额。实践中,单位若没有主张权利,则也归职工个人所有。
3、标准价购买的房屋
所谓标准价是指目前按照成本价向中低收入职工家庭售房确实存在困难的市(县),依据市(县)职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。以标准价购买的房屋,产权由购房人和原售房单位共同所有。职工与原产权单位的产权比例按照售房当年标准占成本价的比重确定。职工在房屋处分权和收益权上受到很大的限制。在拆迁补偿时,若选择货币补偿方式,则职工需要与单位按份共有房屋补偿与当时购房价格之间的差额。
二、房改房在二次交易的时候交房的流程
一、1994年,国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,将国有公房产权出售给职工,已购公有住房即为房改房。
房改分为三种方式,第一种是低于成本价的标准价购买,产权由个人和单位共有;第二种是以市场价购买,产权完全归个人;第三种是以成本价购买,产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房(第一种)和全部产权的房改房(第二种和第三种),前者指职工以标准价购买住房,从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住房,拥有房屋的全部产权。
二、从法律性质上讲,部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在:
1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分,并且各自占有一定比例。详言之,部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素,并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格,故其低于成本价,更低于市场价,不再是房屋商品价值的完整体现。实际上,标准价低于成本价的部分,是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的,由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。(这一点在产权登记时应有记载)
2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后,由售房单位和购房者按各自产权比例分配。
3.购房者将该房进入市场交易时,售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有,而呈现出“特殊性”:首先,部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次,部分产权的购房者依约定,如住满五年、付清房款等,勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。再次,部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割,否则,购房者享有永久使用权和继承权,售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。
三、相对部分产权而言,全部产权的法律性质简单得多。
购房者以成本价购买其承租的公房后,拥有100%产权,该公有住房就变为私有住房,购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证,可以上市出售,但其在行使所有权时也要受到一定的限制。比如,按《贵州省房改房上市交易试行办法》规定,经县以上政府房改部门批准后才能上市交易,不能因此造成新的居住困难,职工出售房改房后不得以任何理由再向单位或房地产管理部门申请分配或购买住房,不得再购买成本价的公有住房或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住房和租赁公有住房等等。
-
房改房买卖须知哪些方面的知识
385人看过
-
二手房买卖避税方法:以改底单的方式购买危改回迁房
306人看过
-
房改房买卖的注意事项有哪些?有哪些措施?
84人看过
-
房改房过户手续有哪些,房改房买卖注意事项有哪些?
427人看过
-
房改房如何出售,房改房买卖政策规定有哪些
376人看过
-
房子买卖合同继续履行方式有哪些
259人看过
房改房是指职工在按照国家成本价补足房价后,按照拥有的房屋的产权比例,取得完全产权或部分产权的住房。 房改房是公有住房的一种,是城镇住房制度改革的重要组成部分。 购买房改房需要按照政府规定的程序和标准进行申请和审核,符合条件的职工可以按照国家... 更多>
-
二手房买卖更改购买方式天津在线咨询 2022-02-08找到原来发票计算差额,根据发票、契税票等后按如下计算: 1、测绘费2.04元/平方,买方; 2、评估费0.5%(评估额,允许浮动); 3、契税评估额3%,买方; 4、所得税差额20%,卖方; 5、交易费10/平方,买方; 6、工本费550元,买方(工本印花税5元); 7、其他营业税差额5.6%,卖方。
-
房改房买卖合同范本格式是哪些,购买条件是哪些北京在线咨询 2022-08-04房改房买卖合同范本 卖方甲方:姓名___________身份证号码_________ 买方乙方:姓名___________身份证号码或法人代码证号码___________ 营业执照号码_____________ 甲、乙双方经协商一致,就房改房买卖达成如下协议: 一、本合同中“房改房”是指__________________________________________已购公有住房、经济适用住房、
-
房产交易契税, 买卖方式有哪些湖南在线咨询 2022-04-24房产交易可选择房产交易可通过二手房买卖或赠与的方式。1.二手房买卖需要缴纳:作为买方,个人转让满五年的普通住宅的,营业税免征,如是唯一住宅用房,个税也可免征。不是唯一住宅用房的话,个人所得税(按转让全额1%)交纳。作为买方,需缴纳契税,自2010年10月1日起,对个人购买90平方米及以下,且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的普通住宅,减按1%税率征收契税。对个人购买
-
政府出台的房改房买卖条件有哪些贵州在线咨询 2022-04-06房改房怎么交易,房改房又可以叫做已购公房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房怎么交易具体可以从以下四个方面进行分析: (一)房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则
-
如何办理房改房买卖和哪些是房改房云南在线咨询 2022-07-27房改房,又被称之为已购公房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改房是享受国家房改优惠政策的住宅。