代理人的代理权限来自于法律的规定或者被代理人的委托授权，因此，在法律规定的情形下，或者被代理人通过委托授权，代理人签订的购房合同就是有效的，只不过虽然是代理人签订的租房合同，但合同的当事人仍然是被代理人而不是代理人，合同的权利义务也归属于被代理人，而与代理人无关。举例，甲需要和乙签订一份购房合同，但甲由于某些原因不能亲自实施，因此委托丙代为与乙订立合同，此时丙便是甲的代理人，合同的当事人仍然是甲和乙，而非丙和乙，合同的权利义务归属于甲而非丙。

一、所有权转移的注意事项

对于房屋买卖合同，合同依法成立即为有效，不管不动产是否进行了登记。换言之，登记不是房屋买卖合同生效的要件，而是房屋所有权转移的生效要件。一定要二者区分开来，这也是导致以一房二买，一女二嫁的重要原因。如，甲与乙签订房屋买卖合同，将房屋交付给乙，但没有进行登记。这时，丙听说甲要卖房子，于是也提出购买甲的房屋，甲与丙签订了房屋买卖合同，并且进行了房屋过户登记。分析：根据上面的原理，我们知道，甲乙签订的房屋买卖合同，甲丙签订的房屋买卖合同，符合法律、行政法规的要求，因此，都是合法有效的。千万不要以为甲乙的房屋买卖合同没有进行房屋过户登记而认定合同无效。这是错误的，在本案中，两份买卖合同都是有效的，丙因为进行了登记，因此取得房屋所有权，而对于乙来说，只能根据合同请求甲承担违约责任，赔偿其损失。人的效力）。

二、民事诉讼代理人的权限有哪些

1、委托诉讼代理人权限来源于委托人的授权，因此其代理的事项和代理权限的范围都取决于委托人的授权。

2、委托人的授权有一般授权和特别授权两种：

3、一般授权是指委托诉讼代理人完成一般的诉讼行为，这些行为一般不直接涉及委托人实体利益，如调查收集、提供证据，申请回避，提出管辖权异议等，

4、特别授权是指诉讼代理人完成某些重要的、涉及委托人实体利益的诉讼行为，如代理当事人承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等。

5、如果委托人作特别授权时，必须在授权书上写明具体的事项，若委托人在授权书上仅写明全权代理而无具体授权的，应视为一般授权。

6、委托诉讼代理人只能在当事人授权范围内代理进行诉讼活动，其超越代理权限所实施的诉讼行为，除非得到被代理人的事后追认，否则便属于无效诉讼行为，由其自行承担相应的法律后果。

代理权限：

委托诉讼代理人的代理权限，来源于当事人、法定代表人或法定代理人的委托，因此委托诉讼代理人只能在被代理人授权的范围内实施诉讼行为。只有在被代理人授权范围内实施诉讼代理行为，其行为的法律后果才能由被代理人承担。

当事人在诉讼中的权利，可以分为两类：一类是实体权利或与实体权利密切相关的诉讼权利，如代为承认、放弃、变更诉讼请求；另一类是纯粹的诉讼权利或与实体权利关系不密切的诉讼权利，如申请回避。

对于前一类权利，由于与当事人的利益关系密切，因此民事诉讼法规定，对这类权利，需要被代理人特别授权。所谓特别授权，是指被代理人对涉及自己的实体权利的处分事项，专门、明确地授予诉讼代理人特定权限。在诉讼代理实务中，有的委托书只笼统地写上代理诉讼、特别代理、全权代理，这些都是不严格的。对此，《民诉意见》第69条专门规定，授权委托书仅写全权代理而无具体授权的，诉讼代理人无权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉。正确的授权方法是明确地写明授予何种涉及实体权利的处分权限。

对于后一类权利，由于不涉及被代理人实体权利的处分权限，因此无须被代理人的特别授权。

当事人如果在授权委托书中，没有写明代理人在执行程序中有代理权及具体的代理事项，那么代理人的代理权仅限于第一审或第二审程序，在执行程序中没有代理权。

委托诉讼代理人在接受当事人委托后，能否再委托他人代为进行诉讼，民事诉讼法没有规定。但由于诉讼代理关系是建立在委托诉讼代理人与被代理人相互信任的基础上的，具有严格的人身性质，因此，在未经被代理人同意的情况下，不能再委托诉讼代理人，即不能转委托。

一般情况下，民事案件的当事人委托诉讼代理人代为出庭诉讼的，本人可以不出庭；但离婚案件除外。因为离婚案件的核心问题是确认双方是否已经具备解除婚姻关系的条件，因此双方当事人都必须出庭。这既便于法院正确判断，也便于法院进行调解。对此民事诉讼法第62条规定，离婚案件有诉讼代理人的，本人除不能表达意思的以外，仍应出庭；确因特殊情况无法出庭的，必须向人民法院就是否同意离婚提交书面意见。

在诉讼存续期间，被代理人可以变更代理权限，包括更换委托诉讼代理人，扩大和缩小授权范围。由于诉讼代理权的变更，关系到诉讼行为的效力和对方当事人的利益，因此被代理人变更诉讼代理权限的，应及时书面告知法院，并由法院通知对方当事人或法定代理人。