最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

实践中很多开发商还采用在合同的补充条款中将售楼广告明确排除在合同条款之外的方法来规避自己的风险。自三月中旬起，苏州市区采用了新版商品房买卖合同，明确规定补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或减免出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。因此，开发商在补充条款中约定售楼广告不属于合同条款的法律效力将不被认可。

一、购房者看购房广告应注意什么

目前房地产业很大比例的纠纷源自房地产广告内容与真实的情况严重不符所致。

例如，某房地产开发商在广告中把房价标得很低，每平方米仅1500元，但又在后面加了一个不起眼的“起”字；还有，广告中所标出的价格只是基本价，购房后还需要支付各种各样的附加税费等等。

我国《广告法》规定：广告不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者；《反不正当竞争法》也规定：经营者不得利用广告或其他方法，对商品的质量、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。虽然如此，对开发商做虚假广告的惩罚往往只停留在行政处罚上，而对于购房人的损失，却因为广告具有要约邀请的性质而无法赔偿。

在此，提醒购房人，不要轻信广告，一定要作实地考察后再决定是否买房；另一方面如果可能，在签约时，尽量争取将广告内容写入购房合同中。

我国法律规定，“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。如果售楼广告属于要约的，应当视为合同条款，则开发商必须要按照广告中的承诺继续履行或者采取补救措施。购房人最好请律师陪同，把售楼广告中影响购房人利益的内容，在购房合同中约定清楚，万一将来发生什么状况，也能得到解决。