一、宅基地买卖合同合法吗

一般来讲，法院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：

(一)法律、法规、部门规章和政策;

(二)卖房人的现有居住条件;

(三)该房产项下的土地使用权性质;

(四)房产交付的实际情况;

(五)不是同一个集体经济组织的成员。

二、合同无效的情形

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；

注意：一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，只有在损害了国家利益时，才属于无效合同。

（二）恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同；

（三）合法形式掩盖非法目的的合同；

（四）损害社会公共利益的合同；

（五）违反法律和行政法规的强制性规定的合同；

（六）对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。

（七）提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。

另外，主体不合格也可能导致合同无效，例如：

（一）无民事行为能力人、限制民事行为能力人订立合同且法定代理人不予追认的，该合同无效。其例外情况是：纯获利益的合同和与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不需追认，合同当然有效。

（二）法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效；

（三）法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。

三、宅基地使用权

宅基地使用权，是指农村村民依法对集体所有的土地享有的建造并保有住宅及其附属设施的用益物权。宅基地使用权具有如下特性。

（一）宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民。《民法典》第362条将宅基地使用权的主体界定为“宅基地使用权人”。在现行规则之下，宅基地使用权人是符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。从宅基地所承载的社会保障功能以及宅基地初始取得的无偿性的角度来看，这一规定是妥适的。

（二）宅基地使用权的客体具有特定性，限于集体所有土地。《民法典》第362条将宅基地使用权的客体界定为“集体所有的土地”，排除了在国有土地上设定宅基地使用权的可能性。

（三）宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”,“利用该土地建造住宅及其附属设施”，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。

（四）宅基地使用权的初始取得具有无偿性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。

（五）宅基地使用权没有期限限制。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此，宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。