一、怎样防范开发商逃避责任

针对商品房开发公司在销售广告中故意“打擦边球”，事后却提出以双方签订的《商品房预售合同》为准，而企图蒙混过关，逃避承担民事责任的行为，消费者应当怎样防范和寻求法律支持呢?

1、在签订《商品房预售合同》时，除应仔细阅读与自己所购房屋有关的面积、价款、交付时间、违约责任等条款外，还必须看清商品房开发商是否已经将其在促销广告中的承诺写入合同，且务必明确、具体，甚至可以将广告承诺的附图及图纸作为合同的附件。

2、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，消费者必须注意收集证据，如相关商品房开发商的销售广告等，避免因时过境迁而无法靠证据说话，最终导致败诉。

3、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

据此，对于商品房开发商所做销售广告，要是具有“但是”中的情形，如上述花园房地产开发公司就游泳池、篮球场、足球场、羽毛球场、电子阅览室等配套设施描述，应当视为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，消费者可以依法提起诉讼，而不必担心《商品房预售合同》是否有相关具体内容。

二、哪些行为构成商品房买卖欺诈

1、经营者故意隐瞒真相，妨碍消费者取得产权的情况：

(1)不具备开发资格、“五证”不全，编造虚假文件;

(2)故意隐瞒影响消费者正常使用的重大质量问题;

(3)致使合同无效或根本违约的行为;

2、售楼广告、沙盘、录像、照片等承诺与实际不符的(但前提是需构成合同要约或者写进合同中);

3、明知检测机构测量有误，但故意不纠正的。

三、哪些情况下开发商逾期交房不承担责任

(一)不可抗力。不可抗力指不可预见，不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形，一是自然灾害，如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为，如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后，开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人，否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中，开发商有随意扩大解释不可抗力的现象，其实，构成不可抗力的条件是很严格的，开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。

(二)约定免责事由。在商品房买卖合同中，除了不可抗力之外，开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由，如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如政府行为等，但也要甄别情况实行部分或全部免责，有些则纯属霸王条款，如天气原因、高考等因素导致停工，这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的，不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等，则是第三人原因造成的，违约责任的归责原则实行无过错责任，不论开发商是否存在过错，只要存在违约行为，开发商就应向购房人承担违约责任，之后开发商有权依法向责任人追偿。