名义产权人卖方是否有效,那得看买房人是否善意。若是买房人知道卖房人只是名义产权人,有名无实,而继续购买房屋,那就属于恶意串通,恶意串通损害第三人利益的民事行为无效;但如果买房人不知道卖房人是名义产权人,且支付了合理对价,那买卖合同就是合法有效的。买房人就可以根据合法有效的合同取得房屋所有权。
一、合同房是什么意思
合同房的意思是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。
例如,很多房子早已交房入住,但一直拿不到房产证。对于这类没有完成产权过户手续,以双方合同约定房款金额、付款时间、过户时间、过户手续办理等相关内容,并按合同约定内容进行的房屋交易就是俗称的合同房交易。合同房交易在法律上并不规范,因为出卖人在交易过程中未取得房屋所有权,属于擅自处分行为。一般来说,买卖双方私下签订合同后,买房人先向卖房人支付一部分首付款,待出卖人取得房产证并办理过户手续后,再支付另一部分房价款。
合同房交易从签订合同到办理过户期间,往往会出现以下几种纠纷:
1、房屋价格上涨后卖房人反悔,单方面提价,不配合过户;
2、卖房人以不正当手段,将房屋以更高价格转卖给第三人,造成两个买家之间房屋权属的争议;
3、因开发商的原因,卖房人迟迟不能取得产权证书,造成买房人无法办理过户,也就无法享有对房屋的处分权。
二、过户完了异议登记
所谓异议登记就是将因继承、买卖等发生房地产权属争议的房地产予以异议登记,以警示买房人该房屋有权利瑕疵,它为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段,也保护了买房人的利益。实施异议登记后,若在法院等部门受理房地产权属争议民事诉讼前,申请异议登记,以警示有意向购买该房产的买家,买家若视而不见,那么该交易将被视作为恶意交易;若在法院等部门受理争议后,申请异议登记,则可限制房地产权利转移。如一买房人购买了一套有权属争议的房屋,因此而陷入诉讼之中,最终该交易行为被法院确认无效。实施异议登记后即可避免这种情形发生。
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