出租人未经出租人同意房屋转租有效吗？-法师兄

出租人未经出租人同意房屋转租有效吗？

来源：法律编辑整理时间： 2023-07-29 21:32:26 444 人看过

未经出租人同意转租房屋符合法定有效条件就是有效的，但是出租人有权解除合同。《民法典》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

关于承租人未经出租人同意，而将房屋转租，其向次承租人收取租金是否构成不当得利的问题

这一点在理论上颇有争议。有学者认为，因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分，可作为不当得利向出租人返还。也有学者认为不构成不当得利。我们认为，所谓不当得利，是指没有法律或合同依据而使他人受损，白己获益的行为。在转租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢？答案是否定的。因为，既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变相形式而言，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，因此，不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依据，自然不存在使其受损的情形。因此，承租人收取租金并非没有法律依据，同时又不存在损害他人利益的情形，与不当得利的构成相去甚远。

《民法典》第七百一十六条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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