未经出租人同意转租房屋符合法定有效条件就是有效的,但是出租人有权解除合同。《民法典》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
关于承租人未经出租人同意,而将房屋转租,其向次承租人收取租金是否构成不当得利的问题
这一点在理论上颇有争议。有学者认为,因承租人无权通过转租而获取利益,因而对于承租人获得的在扣除租金后剩下的部分,可作为不当得利向出租人返还。也有学者认为不构成不当得利。我们认为,所谓不当得利,是指没有法律或合同依据而使他人受损,白己获益的行为。在转租中,承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受损呢?答案是否定的。因为,既然出租人与承租人之间存在合法的租赁关系,出租人也已以租金为对价将租赁物交于他人占有、使用、收益,其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的变相形式而言,无论其收取多少,出租人的租金并不因此而受到损害,因此,不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益。至于对次承租人而言,承租人向其收取租金有合同依据,自然不存在使其受损的情形。因此,承租人收取租金并非没有法律依据,同时又不存在损害他人利益的情形,与不当得利的构成相去甚远。
《民法典》第七百一十六条
承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
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