近日，涧西区人民法院审理了一起房产权属纠纷案件，最终以涉案私下交易经济适用房的行为Υ反了国家相关强制性规定为由，判决被告返还原告房产。

私下协议购房

2004年年初，我市一家工厂按照职工的工龄、资历排队，向职工出售经济适用房。

消息传出，有人欢喜有人忧。该厂职工王某犯了愁：1973年出生的她进入该厂工作时间不长，如果按照工龄、资历排队，这批经济适用房就轮不到她。

就在这时，王某打听到一个消息：该厂工龄较长的李师傅有购房资格，可是李师傅并不准备买房。同在一个单λ，王某就想和李某商量，看李某愿意不愿意将这个购房名额“转让”给她。

经过商谈，李某同意了王某的请求，双方私下签订了一份房屋转让协议(以下简称协议)。协议载明：“甲方为李某，乙方为王某。今有某院302号住房一套，建筑面积54.54平方米及¥下小屋一间，经甲、乙双方协商，该房由甲方获得，现有偿转让给乙方。该房房价为14692元，乙方一次性补偿给甲方6000元。该房使用权和所有权归乙方所有，乙方有买卖和处分的权利，甲方无条件协助乙方办理房屋所有权的一切事宜，甲方有优先购买的权利。此房的所有权证由乙方所有。此房产生的水、电、物业费等由乙方按月给甲方，但最长不超过6个月。”

按照这份协议，由李某出面申请经济适用房并“排队”，王某出钱买房，并一次性补偿给李某6000元，从而获得这套房子的产权。

一切按照两人设计的方案顺利进行着：2005年，李某“购买”了这套54.54平方米的经济适用房，虽然此时李某还ˆ拿到房产证，但已拿到了6000元“补偿金”，随后，王某与丈夫搬进了这套房屋入住，双方皆大欢喜。

突生变故

2006年，一场突如其来的变故使得王某的购房计划发生了巨大变化：这年6月，李某因病住院，8月不幸去世。

同年7月17日，这套经济适用房的“房屋所有权证”、“国有土地使用证”办下来了，两证均显示房屋的法定主人是李某。虽然签有房屋转让协议，但因为当事人李某已去世，房屋的归属也变得扑朔迷离：按照“房屋所有权证”，房屋归李某，他去世后，房子应归其妻吴某和孩子;按照协议，房屋又应归王某所有。如果王某要合法地获得这套房子，需要李某的妻子吴某帮她办完房屋产权的转让手续。问题是，在当时房价不断攀升、这套房子不断增值的情况下，吴某会愿意吗?

吴某果然不认可丈夫和王某签订的协议，而且还要求王某搬出这套房子。王某持“协议”说：“是我出钱买的房子，李某和吴某又收了我6000元钱，这房子当然是我的。”

双方公说公有理，婆说婆有理，闹得不可开交，该厂负责人多次协调也ˆ有效果。

今年6月，吴某诉至涧西区人民法院，请求法院判令王某返还侵占原告夫妻的房屋并赔偿损失9900元。王某也不甘示弱，当即反诉吴某，要求法院依法确认房屋转让协议有效，并判令吴某协助其办理房产过户手续。

协议是否有效

按照常理，只要双方就一件民事纠纷签订了协议，按协议履行就行了，为什吴某和王某还会有这大的意见呢?双方争议的焦点就在于这份协议到底有ˆ有法律效力。

在庭审时，王某说，她与李某签订的房屋转让协议，约定了双方的权利义务，是双方的真实意思表示，且不Υ反法律规定，属于有效合同，应受到法律的保护。

吴某的委托代理人周文光律师说，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单λ建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，它是具有社会保障性质的商品住宅。我国《经济适用住房管理办法》第26条规定：“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售。”王某在李某买房前就签订了房屋转让协议，明显Υ反了国家相关规定，因此，该协议应当是无效的。

周文光还说，李某和吴某是合法夫妻，这套经济适用房在婚后购买，应属夫妻双方的共同财产。如果要将其转让，不仅要李某同意，还要征得财产共有人吴某的同意。而协议上并ˆ有吴某的签字，因此该协议是无效的。

涧西区人民法院审理后认为，李某在δ依法取得权属证书的情况下与王某签订的房屋转让协议，Υ反了《城市房地产管理法》第37条的规定，即“δ依法登记领取权属证书的房地产不得转让”;同时，δ经共有人吴某的书面同意，其行为损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，Υ反了法律强制性规定，属于无效的民事行为。

法院最终判决：李某生前与王某签订的房屋转让协议无效;王某与丈夫在判决生效后30日内搬出该住房;吴某返还王某购房款14692元、补偿款6000元。

法官释法

此案判决后，审判长肖涛就相关问题作了说明。

肖涛说，对经济适用房的购买资格，各地均有明确规定。本案中，企业规定以工龄、资历为条件排队，王某δ能达到购房条件，因而不具有购买经济适用房的主体资格。同时，工龄、资历具有人格权的属性，是不能进行转让的。王某为获取不正当利益，ð名顶替以李某的名义购买经济适用房，这是以合法形式掩盖非法目的规避法律法规的行为，因而属无效的民事法律行为。无效的民事法律行为从开始即对双方ˆ有法律约束力。

他说，私下交易经济适用房具有很大的风险。本案中，李某是法律意义上的经济适用房所有权人，可以随时占有、使用或处分该项房产，一旦发生纠纷，王某只能以不当得利为由，要求其返还购房款项，而不能获取协议中约定的其他利益。如果王某要求主张利息，因为其已实际使用了该房屋，在通常情况下，租金和利息相互冲抵，一般不会得到法院的支持。

肖涛说，对于经济适用房的交易，各地均有限制性规定，如5年内不得上市，须补交土地出让金等相关税费。因此，购买经济适用房一定要谨慎，以避免像王某一样落个鸡飞蛋打的结果。