建设单位申请领取房屋拆迁许可证；房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证并发布拆迁公告；拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人；被拆迁人向房屋拆迁管理部门了解补偿方式和补偿金额、安置用房面积、安置地点和搬迁过渡方式等事项；签订拆迁补偿安置协议；实施拆迁。

纳入规划区的集体土地房屋，适用国有土地房屋征收程序吗？

为了城镇化，城中村改造来了，村民转居民，集体土地变国有土地

2017年运城市人民政府为建设城市服务下达了城中村改造计划，确定运城市某区政府进行某村城中村改造。张某的就是该村内的村民。

区政府认为该村按照城市规划已属于中心城区，其作为城镇化项目并已进行推进实施，该村所涉的土地在村民逐步转为城镇居民的过程中，所属土地也逐渐归属全民所有即国家所有，并发布了征收补偿公告。

根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。

中纪办《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中指出，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。所以该村的征收补偿应该按照国有土地进行。

老农提意见：村里农民并未转为居民，征收补偿公告违法了吧

张某则对区政府的这一决定不予认可。

张某认为该村虽然被纳入了规划区，但农村集体经济组织全部成员，并未转为城镇居民，村民的户口仍为农业家庭户口，其生活、生存的主要来源仍然以种地为生，村民仍然对该集体经济组织享有权利和义务关系，村民至今无一户一人转为城镇居民。

其次，岳坛村集体农用土地所有权和使用权并没有归国家所有。村集体农用土地因国家建设用地外，剩余的农用土地仍由村民承包使用，经营管理。张某认为应当按照集体土地的征收补偿来进行。

双方就此问题僵持不下，无奈之下张某提起行政诉讼，请求法院判决区政府发布的征收补偿公告违法。

律师观点：老农说的在理，集体土地未转为国有土地，征收时不能以国有土地上房屋征收程序代替

那么我们就这一问题一起来看一下，该村的拆迁征收到底是应该按照国有土地还是集体土地呢

首先，本案中，运城市某村被纳入运城市城中村改造范围，张某作为该村村民，持有合法的宅基地使用证书，土地性质仍为集体土地，该村也没有办理过集体土地征收手续，张某宅基地上的房屋也没有办理过房屋所有权证书，张某的户籍仍为农村户口，没有转为城市户口。

区政府在未办理集体土地征收手续，张某所在村委会亦没有收回张某集体土地使用权的情况下，直接作出的涉诉的房屋按照国有土地征收的决定，不符合法律规定。

其次，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行，是指补偿标准可以参照国有土地上房屋征收补偿的标准，而不是以国有土地上房屋征收程序代替集体土地征收程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。