pppp人人有房住非人人有房产

pppp全国工商联住宅产业商会会长聂梅生日前向媒体表示，我国房地产市场在实现快速增长的同时，存在结构性矛盾日益显现、蕴含潜在金融风险、增量市场与存量市场发展不均衡等问题，增量市场在房地产定价方面居于主导地位，使房地产价格由开发商主导，房地产结构失调是引发房价上涨的主因。聂梅生提出，人人有房住非人人有房产，我国亟需建立多层次的住房保障体系，楼市将步入租售并举时代。

pppp全国工商联住宅产业商会投融资中心经过对房地产行业的深入调研认为，发展房地产投资信托基金，建立廉租房体系，是解决低收入群体住房需求，防范房地产金融风险的根本途径。

pppp目前美国的住房私有率为68％，英国为67％，德国为42％，而我国为76％，我国在发展规划目标中曾提出：“到‘十五’末期基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅”，这意味着住房私有率将达到100％。住宅产业商会提出，我国房地产发展时间短，但私有率却大大超过国外，一个重要原因是，从开始我们在观念上就存在偏差，忽视租赁市场的培养，而倾向于大多数居民持有房产。在现阶段，解决低收入家庭的住房矛盾应该是保障人人有房住，即便对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭也应当先租后买，而非鼓励人人拥有房产，更不能引导“人人买新房”。否则，将超越经济发展阶段的需求，一步到位的跨越式消费加大供给与需求间的不平衡，使房地产市场透支，结果推动房价的上涨。

pppp住宅产业商会认为，当前房地产结构性矛盾突出表现在，面向中低收入阶层的经济适用房所占比例较低，对解决中低收入家庭的住房需求作用有限。面向最低收入家庭的廉租住宅严重“缺位”。缺少与中低收入群体对应的租赁性普通商品住宅。与此同时，房地产业蕴含潜在金融风险主要表现为，房地产信托投资基金的“缺项”。房地产开发投资依靠银行贷款作为主要资金来源，隐含了一定的金融风险。一旦房地产市场出现吸纳速度放缓、同类开发项目的市场吸纳周期超过建设周期、房地产价格大幅度下滑将导致贷款风险迅速上升。另一方面，个人住房抵押贷款一旦出现购房者断供、收入情况变化或者房产价格下跌，银行便难免出现坏账。

pppp针对当前房地产领域存在的问题，全国工商联住宅产业商会提出，通过发展房地产投资信托基金这一金融创新手段，促进存量市场发展，既疏导社会资金投资房地产的途径，并理顺房地产价格形成机制，使存量市场成为增量市场的定价依据，增强政府对房地产市场的调控力度；同时，为银行不良资产提供变现渠道。即一方面通过培育信托公司和专业房地产资产管理公司等机构投资者，运用房地产投资信托基金这一金融工具，通过收购二手房、空置房或合适的商品房，为无力购买商品房和经济适用房的广大弱势群体提供租赁用房，以促进房地产存量市场特别是租赁市场的发展，保障“人人有房住”；同时，为不能偿还银行个人抵押贷款的家庭提供可供居住的租赁房屋，以解决其生活必需的住房问题，为银行行使债权创造条件，增强金融资产的流动性；另一方面通过发达的存量市场形成均衡的租金价格，进而形成合理的资产价格和投资预期，引导房地产增量市场的交易需求、交易价格和交易结构。

pppp住宅产业商会方面认为，经济适用房这种非市场化的“商品房”必将逐步退出商品住房体系，发展廉租房才是解决城市最低收入家庭住房问题的根本途径。住宅产业商会建议，综合解决房地产问题，应从能够满足低收入家庭住房需求的廉租房入手，采用房地产投资信托基金模式，集合社会闲散资金，为廉租房和租赁型普通商品住宅提供庞大的长期性资金支持。这样不仅可以使政府运用有限的资金启动大规模的廉租房建设，满足低收入家庭住房需求，还可以为广大投资者提供一个风险较小、收益稳定的投资品种，带动社会资金，形成多层次的住宅存量市场，促进住宅产业的可持续发展。同时，市场化的资金供给可以提供体系的效率和透明度，增加银行房产变现渠道，提高银行资产的流动性。

pppp据聂梅生介绍，由于廉租房具有社会保障性的特点，隐含有政府信用，包含政府补贴因素，虽然投资利润比普通投资品低，但比国债要高，已为一些海内外基金机构所关注。在得知住宅产业商会提出融资建设廉租房的提案后，一些老工业基地和直辖市也提出愿意做首批试点。但这项工程涉及金融监管、税收、建设主管等多个部门，虽然目前各方面已形成共识，但住宅产业商会只是一个社团组织，最终谁来做这个跨领域的“领头者”尚未确定。然而，聂认为，住宅产业商会的建设性意见与“国八条”发展廉租房、满足低收入住房需求的判断十分吻合，金融机构和企业对这一市场的启动及带动作用也是看好的，这已预示着租售并举的房地产市场已经来临。《中华工商时报》陆昀／文

市政府关于进一步健全市区住房保障体系切实解决中低收入家庭住房问题的意见

崇川区、港闸区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

近年来，随着城市化进程的加快和南通居住环境优势的形成，市区住房一、二级市场持续活跃，房价呈现出逐年增长的态势，加上房地产市场上中低价位商品房源短缺，套型结构不尽合理等结构性矛盾加大，致使市区中低收入家庭购房难的问题日益凸显出来。为进一步健全市区住房保障体系，切实解决中低收入家庭住房问题，现结合市区实际情况，提出如下意见：

一、明确指导思想和工作目标。以“三个代表”重要思想为指导，按照党的十六大报告提出的以共同富裕为目标，全面建设惠及十几亿人口的更高水平小康社会的总体要求，以“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”为发展目标，切实加大政策扶持和政府投入力度，健全市区住房保障体系，多渠道解决中低收入、特别是低收入家庭的住房问题，刺激市区住宅消费，促进房地产业健康快速发展。

二、调整经济适用房补贴政策。实行经济适用房政策性补贴，是我市推进住房制度改革的一项创新举措，对支持中低收入家庭购房、拉动普通住房消费具有重要作用。要进一步完善这一改革措施，按照“总量控制、限定区域、严格审核、阳光操作、当年结清”的原则，调整补贴政策，放宽补贴条件，提高补贴标准。从2003年起，市财政每年安排3000万元资金，对市区中低收入居民家庭给予经济适用房货币补贴。市区常住非农业户口居民，已婚家庭夫妇平均年龄年满28周岁或单身年满30周岁、家庭年收入在3万元以下、人均住房建筑面积不足15平方米（家庭成员中具有中级以上专业技术职称的，按人均住房建筑面积不足20平方米计算），上述对象购买市区二手住房或二、三类地区新建普通商品住房，可向市房产管理部门提出申请，经审查核准后，在按规定享受的补贴面积以内，给予经济适用房政策性补贴。补贴标准从2003年9月1日起，由原来每平方米建筑面积200元提高为每平方米建筑面积260元。经济适用房政策性补贴，在年度控制总量内优先考虑军转干部和中高级专业技术人员，其余符合条件的对象采用摇号办法确定当年受益者。

三、加大廉租住房政策实施力度。廉租住房制度是社会保障体系的重要组成部分，是妥善解决城市特殊困难家庭住房问题、维护社会稳定的重要举措。为进一步完善廉租住房制度，从2003年起每年由市财政安排200万元廉租住房补贴资金，补贴对象由市区城市低保家庭扩大到特困职工家庭。凡家庭成员（包括单身）具有南通市市区非农业户口，持有市民政部门核发的《南通市城市居民最低生活保障金领取证》或市总工会核发的《南通市特困职工证》，家庭私有住房或承租公有住房的使用面积人均不足10平方米（含本数）的，可向市房产管理部门提出申请，经审查核准后，按规定领取廉租租房租金补贴。对孤老、烈属、残疾等特殊困难家庭，可采取实物安置形式安排廉租住房。

四、提高低价位普通商品住宅开发比例。为缓解住房供应结构不合理的矛盾，适应中低收入及困难家庭的购房需求，要适当提高低价位普通商品房开发比例。由市政府在城市规划区内选择定点，采取限定普通住宅销售价格的方式挂牌出让供应土地，或确定地价后采用房屋售价招投标的方式确定开发商，每年建设不少于10万平方米控制套型面积、控制销售价格的低价位普通商品住宅，优先供应市政建设工程、土地储备项目、市政府批准的重点工业项目、社会公益事业用地的拆迁户和符合经济适用房补贴条件的购房户。低价位普通商品住宅，近期内销售价格控制在建筑面积每平方米2000元以下。

五、加大住房分配货币化补贴力度。继续完善房改政策，逐步提高老职工购房一次性补贴标准和新职工逐月发放的购房货币化补贴比例。各单位要根据房改政策，认真落实住房补贴资金，按规定发放购房补贴。要高度重视企业（含实行企业管理的事业单位）住房分配货币化问题，按照“因企制宜、方式多样、方案自选、民主决策、稳步实施”的原则，加强分类指导，结合单位实际，落实补贴措施。

加强对居民购房的政策扶持，不断改善市民居住条件。从2003年9月1日起，对在市区范围内购买二手住房或二、三类地区新建普通商品住房的消费者，政府用土地收益给予一次性购房补助。购买二、三类地区新建普通商品住房的补助分段计算，建筑面积在120平方米以下部分，按成交金额的1％给予补助；建筑面积超过120平方米、低于150平方米的部分，按成交金额的0．5％给予补助。购买市区二手住房建筑面积150平方米以下的，按成交金额的1％给予补助。

六、完善住房公积金保障制度。住房公积金制度是政府保障和职工自我保障相结合的住房保障方式，也是发展政策性住房金融的重要组成部分。要按照“健全决策机制、调整管理机构、强化监督工作、规范发展业务”的要求，充分发挥住房公积金管理委员会的职能作用，实施有效的管理、使用和监督。要根据房地产市场发展和住房公积金使用情况适时调整贷款额度，2003年，进一步提高人均公积金贷款额度，根据职工住房公积金缴存情况和还贷能力，最高贷款额度可放宽到12万元；与此同时，降低居民购房首付比例，购买商品房个人首付款额度调整为购房款的20％。

七、加强房地产市场宏观调控。强化市区土地出让管理。土地供应是房地产开发的源头，市计划、国土、规划、房管、财政等部门要从有利于房地产市场健康发展和防止房市大起大落出发，从有利于老城区、新区、狼山风景名胜区、观音山地区、港闸区、市经济技术开发区各分区城市建设出发，综合平衡，统筹安排，合理确定市区年度总体土地出让计划和各分区年度土地出让计划。

强化金融的间接调控作用。市区各金融单位要根据国家有关政策法规的规定，加大对房地产业的金融扶持力度，尤其是对开发中低价普通商品住宅和对中低收入家庭购买住房提供有力的信贷扶持，要因地制宜，打破常规，提供优质、高效、方便、快捷的服务。

严格商品房预售管理。房产管理部门要加强对商品房预售管理，控制房产交易过渡投机行为。无商品房预售许可证不得变相预售，商品房预售合同必须名实相符并在规定时间内到房产管理部门登记备案。要严格控制预售合同转让行为，房地产中介机构不得进行商品房预售合同转让的中介。

八、加强组织协调，认真落实各项政策措施。健全市区住房保障体系，着力解决中低收入家庭住房问题，是社会保障制度的重要组成部分，是住房制度改革的一项重要内容，是全面建设小康社会进程中重要的民心工程和实事工程，也是一项重要的政府职能工作，各级、各部门、各单位要高度重视，切实加强对这项工作的组织领导。市房管局要充分发挥牵头部门的职能作用，会同市财政、国土、规划等有关部门和市区各金融机构，迅速研究出台具体的实施细则；市财政部门要优先调拔和安排专项资金，保证专款专用；市监察、审计等部门要加强对资金使用的监管，严格审核优惠对象；新闻舆论单位要加大宣传力度，对政策措施进行广泛深入的宣传，使广大中低收入家庭迅速了解、掌握和享受到政策。各有关部门和单位要齐心协力，加快节奏，共同做好工作，尽快解决市区广大中低收入家庭的住房问题。

二三年八月八日