小贴士一、谨慎选择按揭房2015年，韩先生买了张女士的一套房子，张女士按揭购买后，抵押给银行贷款。韩先生随后同意张女士在签订合同后10个工作日内办理预付款。韩先生支付购房款后，张女士没有办理解除按揭。期间，该房屋因其他纠纷被法院查封，导致无法继续交易。韩先生上诉至法院，要求对方支付违约金。[法官提醒]如果出卖人在解除抵押权的过程中对抵押权不了解，将影响合同的继续履行。因此，购房者要谨慎购买按揭住房。如果你必须购买，你必须签署一份合同，并敦促卖方解除抵押。提示二

防范还债房

2013年，陈女士向他人借款，委托万女士办理相关事宜。陈老太还不起贷款后，万女士将房子低价卖给了常先生。陈太太上诉法院，要求解除与常先生的买卖合同。法院认为，该房屋成交价格明显过低，合同明显不公平，遂决定解除合同。

[法官提醒]借款人无力还款时，房屋低价出售的情况时有发生。购房者遇到低价房时不要急于交易，他们需要重新审核卖家的所有权。

窍门三

巧妙地签了一套普通房

年景先生2010年把房子卖给了马先生，马先生签完合同后交了定金。不久，景先生的妻子告诉马先生，房子是夫妻共同财产。丈夫私自出售房屋，合同无效，景先生不再履行合同。马先生去世后，其子女起诉法院，要求景先生继续履行合同。最终，法院对马先生子女的上诉不予支持。

[法官提醒]夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。一方未经另一方同意擅自处理共有财产无效。因此，购房者在购房时需要了解卖房者的家庭情况。如果他们已婚，他们需要让配偶签署知情同意书。如果卖家有意隐瞒婚姻状况，他们应该特别警惕。2015年，董女士将房屋出售给王女士，并约定业主自房屋权属转移之日起10日内将原账户全部搬走，否则将按总价的10%支付违约金。不过，董女士继子的户籍一直没有转移。王女士上诉至法院，要求对方支付违约金，继续履行迁出户籍义务。最终，法院支持了这一说法。【法官提醒】双方约定的逾期搬迁条款合法有效，受法律保护。在交易实践中，可以通过约定违约后果，促使卖方积极履行账户迁出义务。2009年，马先生为孩子上学，通过中介购买了一套“学区房”，价格比周边房价高出16%。签订合同后，马先生得知所购房屋不属于重点学校。马先生上诉至法院，要求中介赔偿差价损失，退还经纪费。中介表示，合同中没有约定的是学区房，所以他不同意索赔。法院认为，由于合同中没有相关约定，故不支持马先生提出的差价损失索赔，但中介未履行仔细审查义务，责令中介返还中介费。

[法官提醒]购买学区房的购房人必须事先向有关部门核实相关政策和录取指标的使用情况，然后将购买学区房的特殊目的写入合同。2015年，李先生将一套中央产房出售给小何，并约定转让时间为合同签订之日起120天内。后来，由于购房指标的限制，小何花了一定的时间卖掉了名下的一套房子。但在房源核查中，因该房屋未办理集中交房挂牌手续，被退回。李先生办理完手续后，就超出了约定的交接时间。李先生向法院提起上诉，要求小河支付1万元的罚款。小何认为责任在李先生。法院认为，双方均有责任，结合具体情况，判令小河支付李先生8000元违约金。

[法官提醒]购房者在购房时，需要了解房源、性质以及是否符合挂牌条件。出卖人应当在房屋出售前完善相关挂牌手续，确保双方签订的合同顺利履行。2010年，居住在国外的周女士委托孙先生代为卖房，委托范围是办理卖房手续的前期事宜。后来，孙先生通过中介将房子卖给了赵先生。回家后，周女士认为房屋成交价格过低，拒绝履行合同。赵先生向法院提起上诉，要求孙先生将押金翻倍，并要求中介退还经纪费。法院认为，孙先生越权代理，中介有重大过错。赵先生也对他未能审查代理人的权限负有责任。

[法官提醒]实践中，委托人代为签订合同的现象时有发生。在这种情况下，购房者必须提高警惕，要求委托人提供委托书，同时出示房产证原件和业主身份证明，以防代理人无权代理，或业主因房价上涨而拒绝出售房屋。2013年，李先生把房子租给了梅先生，并卖给了杨先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼，要求李先生赔偿10万元。法院认为，有证据表明梅先生知道出售房屋，因此驳回了他的诉讼。

[法官提醒]很多二手房在出售时都处于租赁状态。为了避免纠纷，买受人最好要求承租人出具放弃优先购买权的声明等材料。

技巧9了解拍卖行

2008年，一家公司破产后，其资产得到了银行的补偿，包括一套房子。银行将该房屋委托拍卖公司拍卖，岳先生付款后获得该房屋。但在过户时，由于原房产公司已被注销，岳先生向法院起诉，要求拍卖公司协助其过户。

[法官提醒]。此外，还要注意房屋产权，是否有实际居民，户籍是否已迁出，是否有未缴水电费、物业费等，2015年，程女士将房屋出售给沈先生。合同履行期间，沈先生交了定金和首付。后来，程女士发出解除合同的通知。沈先生认为，由于房价飞涨，对方不愿出售房屋，遂起诉法院，要求对方继续履行合同。【法官提醒】房价上涨引发的违约案件时有发生。买方通常有两种选择：一是继续履行合同，二是终止合同并赔偿损失。但无论是哪种要求，首先要确保买卖双方已签订购房合同，其次要严格履行合同，及时补齐卖方违约证据。