现在我们讲讲现在和未来。第二个产品叫做房地产信托投资基金。就是REITs，这也是我们这些年来主张引进的。REITs就是房地产投资信托基金。这是国外来的词。后来在全世界都进行了很好的实践，中间也出现过问题，在美国也发生了问题。现在在全亚洲有90多个REITs，我们中国大陆还没有，我在2005就建议引进REITs。什么叫REITs？简单来说就是我们老百姓个人买房可以出租，然后收租金，但是老百姓个人的能力所不及的，大型的商场、写字楼，个人买不起了，国外的办法就是汇集老百姓的资金收购这些物业，然后出租，分给投资人，而且把他的投资单位可以拿去上市流通。所以形成了这个金融衍生产品——REITs。我们曾经请国外的金融专家讲创新，他们都普遍有这个说法，说不讲REITs，就没有别的创新可讲，我们都知道，REITs是国外的一个实践，这个已经是在国外证明是成熟的金融产品。到底怎么样在中国启动REITs呢？

我曾经成立了一个公司，试图从工业厂房启动REITs，但是发现不现实，从2007年8月，国务院通过了一个决定，要解决中低收入家庭的住房困难问题，我建议用REITs扩大主管部门对廉租房的持有能力。因为廉租房需要建设，建设完之后，谁来持有呢？国务院在2008年通过的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，讲到把它作用公共服务的一项职责和房地产改革的一项重要内容，政府要掏钱，做了决定之后，当年总理就讲中央政府安排49亿。地方政府投入几百亿。结果中央政府的49亿安排了，地方政府的钱没有拿出来。后来中央政府投入68亿，地方政府也要增加，结果第二年又没有出来。到了2008年底，国务院又把保障性安居工程的建设，特别是廉租房的支持力度当成10项措施之一。由政府投资4千亿，拉动整个9千亿来推动保障性安居工程的建设。这个措施够大，4千亿是政府投入，而很多是国债。另外的5千亿怎么来？建之后是不是有9千亿持有。中央政府拿出10%的土地出让金投资廉租房，但是在去年最应当建设廉租房的2008年，那个时候又拿不出钱来，不是不差钱，是差很多钱，因为房地产收益下降，土地收益下降使地方政府没有那么多钱，所以如果发行REITs，政府就有能力来建设，包括企业也可以投资建设，银行也可以贷款，如果没有人收购经营，银行不敢贷款，因为贷款就把它贷给房东了，这个房是卖不掉了。所以我们需要一个工具，建设之后，由一个社会基金持有，这个股票可以上市流通，对上市的游资是一个很好的鼓励，我们提出这个建议不是空穴来风，是因为国外有很多的经历，包括香港一个REITs是运用一些商铺和停车场发布REITs，现在很有下跌，虽然股票下跌，但是他的收益还有5.5%。在美国甚至还有监狱的REITs，谁来交租金呢？总不能让犯人和犯人家属交租金吧。是政府交租金，政府把监狱卖给REITs，就把财政资金解决出来了，但是每年要交租金，政府的压力就轻了。最近美国的经济困难，美国的一个州长要卖洛杉矶的一个监狱，卖给谁呢？可能卖给哪个公司啊？不可能，还是政府来管理。由政府交租金，这个做法就是卖了再赎回来，就解放了他的财政资金，用财政资金做更多的事，但是要承担租金。我们的廉租房总比美国的监狱强，我们的收益低，但是租金不低，很多的廉租房都是成本不高。第二户型受限，总价不高。现在对廉租房的面积主管部门正在争论，但是判断这个价格不会超过10万元一套。第三就是商业看好，所以租金越高。第四，政府补贴是没有问题的，这是政府的职责。第五，可以挂一些城市商业。第六就是关于税费减免。

如果REITs从其他的商业物业起步行不行呢？比如办公楼、商场，而且是免税的。其实最大的问题就是对这些物业的免税问题难以解决，因为你讲不清楚啊。为什么给你的商业物业免税？因为你是REITs，为什么不能给别的商业物业免税啊？所以现在应该说按照我们的建议，通过廉租房来突破，通过廉租房发REITs，不仅可以解决政府资金的困难，还可以解决免税的问题。因为这方面任何人都没有困难。我和一个省长说过，如果不能免税，政府就得补贴，穷困户还得交租金。这种思路推而广之，既然廉租房可以做，那么其他的租赁房为什么不可以做呢？这样我们中国的租赁市场缺乏租赁主体的问题就可以解决。如果有了REITs就有了这样的租赁主体，国外的很多租赁主体就是这样的基金。我们这个建议提出了几年，去年的年底得到了国务院的支持，国务院常委会提出了创新融资方式，包括用房地产信贷投资基金、股权投资基金拓宽投资渠道。而且搞了投资的试点。而大量有现金的机构通过持有物业获得稳定的收益流和资产增值。我们再思考可以不可以用REITs来推动现代政府的公益工程，推动和谐社会的建设呢？可以。特别是在上一轮的经济发展初期政府投资了三万亿，都是优质资产，通过现代金融工具就可以把固定的变成了流动的。这些东西谁也搬不走，但是可以卖给社会，政府收回资金，这种股票又可以上市流通，又可以给金融市场带来好的金融产品。现在关于推动REITs的事情已经在主管部门的引导下开展试点了。现在我们的金融机构还是由央行进行管理，央行不能管理股票，还是通过发债来发行REITs，这个不是真正的REITs。现在国外的REITs有很多的变形，我们支持目前央行的做法。总是要在REITs方面往下走一步，未来随着REITs不断在中国的推进，REITs会逐渐规范化。

这种REITs的产生将会对房地产的经营方式会有一个推动。它不是房地产经营方式，但是可以改进房地产目前必须卖掉项目才能赚钱的模式。可以通过租赁的方式。而且商业物业可以上市吸纳资金，就可以给社保基金等提供一些入市的载体，我们投资者一方面按年收租金比较稳定，另一方面资产持续增长，可以获得更多的好处。

第三个要讲的是房地产股权投资基金，这个也是1994年前，我写的《投资基金理论与实务》一书把投资基金介绍到中国来，这是在中国介绍产业投资基金的第一本书。有人翻译成私募股权基金。但是因为这个观念引进的时候正是我们国家严格地限制金融和房地产结合的时候，所以在这之后，虽然我们发展了ITO的PE，发展的风险投资的VC，但是没有发展和房地产结合的产业投资的渠道。我们保险公司已经成立了两年多了，现在大量的资金也赖帐。怎么办？现在国家允许保险公司投资不动产，我认为可以设定一些金融工具让保险公司投资，而不是要成立一个房地产公司来投资。只是通过原有的上市公司进入我们的市场。在去年的国务院常委会上，在支持房地产信贷投资基金作为一种创新方式的同时，也支持股权投资基金作为房地产的金融创新方式。保险公司要投资房地产，通过PE是一个好办法，但是一定要找到一个安全可靠的项目，不要忘记了房地产的资金正是老百姓养老保命的钱，特别是人寿保险的资金都不是个人的，都是社会的。所以一定要找一个安全可靠的项目，那些项目安全可靠呢？这就是我昨天给大家介绍的，中房的800多个老小区的改造问题。因为中房集团曾经在28年中建立了2800多个小区，在80年代的时候20%的房子都是由中房建的，另外的20%都是自建房，联建房。真正的综合开发配套建设就是由中房启动的。于是乎推动了住房商品化，这些小区已经破旧了，但是位置都是在城市的黄金地段。当时还觉得二环路以外远呢？现在一看北京的二环路就是市内啊。这些才是真正的“地王”。