从2000年开始有大量的现房交付开始，楼市便再也不缺入住纠纷，而出自于销售员的不实承诺是引发纠纷的一大原因，屡被媒体曝光的黑中介则像是市场中的滚刀肉一样，难以剔除。缺乏实质意义的经纪人及经纪体制，则使目前楼市快车还没有配上车轮。

■中介勿扰之痛

在美国，无论是房地产的买方还是卖方，在购买或出售房地产时，往往需要雇用房地产经纪人从中给予帮助，销售过程中的各种工作多半是由经纪人完成的。而北京不少住户在买房时，往往会打出中介勿扰的旗号。虽然中介揭黑时常见诸报端，但事实上总是除而未净。

据调查，在美国的二手房交易中，约82%的买主利用了经纪人提供的服务，85%的卖方通过经纪人帮助他们实现销售，只有15%的卖方没有雇用经纪人。实际上，即使没有雇用经纪人，也有人在扮演着类似于经纪人的角色。但美国的新建商品房雇用经纪人进行代理销售的比例较低，一般为20%左右。在美国，房地产经纪人(包括经纪人Broker和销售员Salesman)只要取得执照，即可以独立承揽业务，而不必依靠某一房地产中介机构。但同时，美国对房地产经纪人的管理是相当严格的，一旦被查证有欺诈行为，经纪人执照轻者暂停，重者永久取消从业资格。

清华大学房地产研究所的研究员龙奋杰认为，经纪人在美国房地产市场中扮演着重要角色，由于有了经纪人，美国人的搬迁成本大为降低，因为住户把所有烦人事都交给经纪人了，这也是美国人乐于搬迁，不为所烦的一个重要原因。国内的情况就不同了，搬迁成本不可谓不大，如果是二手房交易，过户手续、上交税费、办理产权，这些手续往往会让购房者望而生畏。如果有经纪人这样的理财专家出现，那么你搬家，就像现在买保险一样，保险推销员会详细为你算一笔账，选哪儿的房，你们家多少口人，住多大的户型合适，要交哪些钱等等，经纪人会全权办妥。

但目前的实际情况是，一房多售、多租屡见不鲜，收了钱，第二天连人带公司不见踪影者也时有发生，面对这样的经纪机构，怎能怪购房者高举中介勿扰的大旗呢?

■谁是及格的房地产经纪人

去年年底，国内第一次房地产经纪人资格的考试完成，3000余人在京参加了考试，国内第一批正式资格房地产经纪人诞生了。但与国外成熟的经纪人体制不同的是，获得经纪人资质证书者，是作为在房地产经纪公司从业的资格证书，不能独立执业。一位参与了中国估价师协会为房地产经纪人考试出题的专家说，这不过是又为一大部分人涨工资、找工作添了个砝码而已。更为邪乎的是，在去年由中国估价师协会为一批业内人士认定了一批经纪人资质证书，这就像为没有拉弓射箭的人封了个神箭手的称号。因为再清楚不过的事实是，国内的房地产经纪水准还未到及格水平，凭什么就可以率先冒出来一批领着合格证的经纪人呢?

为什么考取了经纪人资格的人，不能独立执业呢?按照我国2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》，我国的房地产开发企业可以自行销售，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。但委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和获得相应资质等级证书的中介服务机构，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。目前北京市大约有50%左右的新开发项目是通过委托代理机构进行销售的。但目前不允许房地产经纪人独立进行业务活动，而必须依托中介机构。这其中的深层次的原因，恐怕与目前的经纪人队伍的素质不高有直接原因，而经纪人队伍之所以扶不上墙，又与经纪人制度的推广平台有关，就像上文提到的，一大批经纪人是直接认定的，更多参与在经纪公司一线的职员距离标准经纪人的素质更是相距甚远。

北京金网络置业投资顾问副总经理林金城指出，目前，北京楼市懂房地产、建筑、金融、谈判技巧和法律法规的房屋经纪人大都在收入相对高的商品房销售领域，相对而言，从事专职的房屋经纪服务的从业人员和国外专业的房屋经纪人相比，在职业素质方面急需提高。

一位业内人士分析到房地产经纪的滞后，应是出于以下四个原因，其一是中国处于计划经济向市场经济转轨的时期，法律法规不健全;其二是多头管理、缺乏有效沟通和协调;其三是入市门槛低、资金少、人员素质差、有影响的品牌太少;其四是行业协会地位不明确，职能不到位。

■中介诚信失分外资机构抢占经纪市场

目前我国大城市中比较有影响力的房产中介，有北京的我爱我家、上海的上房置换等公司。其中，我爱我家在京拥有50家直营店，上房置换公司在上海市区建立了200多家店面。但这样的规模，与市场需求的交易平台相距甚远。中介缺乏诚信带来的一个后果便是为外资机构留下了巨大空间。

美国21世纪不动产的动作值得关注。据21世纪不动产有关人士介绍，该公司目前已在北京、上海、厦门、郑州、温州、广州、大连、深圳等10个区域成立分部，招收了102个加盟店，培训了650名符合公司要求的房地产经纪人。该公司还计划将在未来几年中在中国内地授权30个区域分部，发展2000家加盟店，培养14000名经纪人。

已成立分部的这10个区域中，虽说上海的中资房产中介相对其他区域更为成熟，但21世纪不动产恰恰在上海获得最大的成功，目前已经在上海拥有了30家加盟店;在厦门开业的时间很短，也已发展了15家店，占据了厦门市场的主导;即便是在二手房市场不发达的郑州，也发展了9家店，成为当地最大的房地产中介;21世纪在大连也将于明年开始正式营业，明年还将在沈阳建立分部。

据报道，除了在美国著名的调查公司MillwardBrown的房产机构品牌调查表中全球排名第一的21世纪，排名第二的ColdwellBanker(简称CB)也通过信义房产获得特许加盟，在上海开设数家加盟店直接进入房地产中介领域。CB信义房产已经宣布，未来10年的目标是在中国建立1000家加盟店。

有关报道还说，香港最大的地产代理商、香港联交所上市公司美联物业也对外宣布：准备在未来5年内，在京开设连锁店50家，业务以一手及二手公寓、写字楼、商铺等的代理为主。

外资将成中国房产中介市场主导吗?根据外资所拥有的难以比拟的优势，这个问题的答案很容易给出。也有业内人士认为，房地产市场的地域性甚浓，外资机构要想将优势转化为胜势，恐怕还要在本土化上下工夫。但不管怎么样留给国内中介公司的上升空间是威胁象限越来越大了。