“当存在交易费用时，制度是至关重要的。”制度经济学的开创者之一——美国华盛顿大学经济学教授诺斯的这句话,可以恰当解释银行业协会叫停房贷“返点”的必要性。

“返点”，是指商业银行为了争抢房贷业务市场份额（尤其是二手房贷款），而向提供房贷业务的相关中介机构提供的一种佣金。“返点”的比例各家商业银行以及不同地区均有差别，从贷款额的0.1%甚至一度高达2%以上。

“返点”在2009年楼市比较火爆的时期达到高峰。2010年，中国银行业协会出台文件，要求国内商业银行不得以任何形式向房产中介以及房贷中介支付“返点”。

商业银行向房产中介提供“返点”或是以其他名义向房产中介额外支付的费用，可以看作是一种交易费用。如果商业银行自己吸纳客户所需要花费的成本高于其向房产中介支付的“返点费”（目前，从表面看来也确实如此），那么我们可以把这笔费用看作是银行提高效率的一个有效路径。

实则不然。“返点”不仅没有提高全社会的资源配置效率，也未对房贷市场整体健康运行产生正面影响。

中国银行业协会指出，“返点”的危害包括：一是引发房贷业务恶性竞争，扰乱市场秩序。房地产中介机构往往把商业银行的付费水平作为其选择合作银行的标准，从而导致商业银行竞相提高“返点”比例，引发房贷业务恶性竞争，扰乱了市场秩序；二是高“返点”抬高银行经营成本，损害银行利益，同时也损害消费者利益；三是在“返点”的诱惑下，部分房贷中介协助客户向贷款银行提供虚假材料，增加了银行房贷风险，影响房贷业务健康发展；四是由于房贷业务过分依赖中介，银行自身贷款三查往往松懈甚或放弃。

尽管“返点”便利了商业银行一时之需，但由此引发的市场恶性竞争、资产质量可能下降的风险，将使得商业银行为此付出代价。而“代价”这笔“交易费用”，将远远高于商业银行在“返点”中获取的利益。

此外，业内专家表示，“返点”的存在，一定程度上会降低商业银行在房贷产品创新的活力，而且由于“返点”的存在，会使商业银行在争夺房贷业务市场份额方面营销手段过于单一。

因此，“返点”叫停，从制度上有利于房贷市场健康发展。但简单的行业自律性规范无法帮助商业银行更好降低交易费用，银行“变相返点”也未能杜绝。监管层还应该为商业银行的市场化运营创造良好的制度环境，例如加快利率市场化建设，增大商业银行自主定价权，鼓励商业银行进行产品创新等等，使商业银行通过自身竞争力的提高，降低内部运营和外部营销的“交易费用”。