各地土地拍卖中的地王也不断涌现,受其推动,很多地块的楼面价甚至超过了同地段销售房屋的价格,出现了面粉比面包还贵的倒挂现象。
此时,各大国有银行开始收紧其对房地产贷款的口袋,一些中小银行则趁势抢夺房地产贷款的蛋糕。
数据研究部统计,已经发布年报的11家上市银行(注:民生、中信和北京银行等3家上市银行尚未发布年报)中,其房贷规模(包括房地产行业贷款和住房个贷)已经超过5万亿元,占银行贷款总额的24%。其过高的比重以及房地产行业越积越多的泡沫,正威胁者银行信贷系统的安全。
在此形势下,一些国有银行已经展开行动,压缩房地产行业贷款;各大银行使出浑身解数降低房地产行业的不良贷款率,其努力在2009年已初见成效。
而随着2010年信贷政策的收紧,预计未来银行在房贷方面将继续控制其增长规模。
房贷超5万亿工行居首
截至4月14日,除民生、北京和中信银行外,其余11家上市银行2009年年报已经悉数亮相。
各家银行在房地产行业的贷款规模,都在其年报中表露无遗。从中不难看出,伴随严厉的房地产调控措施陆续出台,房地产行业贷款正面临着越来越大的风险。
《投资者报》数据研究部通过逐一翻阅上市银行年报发现,截至2009年末,11家上市银行对房地产行业的贷款余额达到1.56万亿元,较上一年增加3135.96亿元。
在所有银行中,国有四大行的房地产行业贷款余额占据8成以上的份额,且房地产贷款金额均超过千亿元,发放贷款最多的是工行,中行和建行(3,586.51亿元)则分列第二、三位,交行最少(1293.25亿元)。
商业银行及城商行中,浦发银行最多(809亿元),其次为招行(686.15亿元)。而城商行如宁波银行和南京银行的房贷余额则不到百亿元。
在个人住房贷款中,截至2009年末,11家上市银行个人住房贷款余额接近3.52万亿元,较上一年增加1.09万亿元。
将上市银行对于房地产行业的贷款和个人住房贷款汇总可知,截至2009年末,11家银行的总房贷规模达到了5.08万亿元。其中,房地产行业的贷款约占3成,个人住房贷款约占7成。
另据统计,截至2009年末,11家上市银行的贷款总额为21.00万亿元,这意味着,房贷占11家上市银行总贷款额的24.20%,举足轻重,同时房地产的泡沫对银行信贷已构成较大威胁。
大行压缩比重小行增速惊人
一些国有银行已经开始有意识地调整贷款结构。
《投资者报》数据研究部统计,11家上市银行整体对房地产行业的贷款比重由2008年末的7.93%下降到7.44%。
三大国行——建行、中行和工行均在2009年降低了其房地产行业的贷款比重。建行房地产行业贷款占其贷款总额的比重为7.44%,比2008年末的8.68%下降1.24个百分点是房贷比例下降最多的国行。工行和中行的房贷比重则分别较2008年下降了0.77和0.16个百分点。
其他一些商业银行如兴业和浦发,也压缩了房地产行业的贷款比重。兴业银行由2008年底的11.81%大幅下降2.42个百分点,至9.39%。
相对的,一些中小银行房地产行业的贷款比重出现了增加。增加比例居前的是宁波银行、华夏银行和南京银行。
《投资者报》数据研究部计算结果显示,2009年末,上述3家银行在房地产行业的贷款比重分别较2008年提高了3.19、1.29和1.07个百分点。11家上市银行中,以南京银行的房地产贷款比重最高,达到9.54%。
在2009年宽松的货币政策之下,受到宏观调控的房地产行业也分到了各大银行贷款的一杯羹。数据显示,2009年11家上市银行的房地产贷款规模均有所增加。
从上市银行房地产贷款同比增加的金额来看,2009年11家上市银行在房地产行业的贷款较2008年底合计增加3135.96亿元。其中中行增额(951.46亿元)最多;四大行中,建行增额(292.70亿元)最少。
从上市银行房地产贷款同比增幅来看,11家银行总额同比增长25.11%,增速明显低于其2009年全年贷款总额33.31%的增速。
在11家银行中,房地产行业贷款金额增长较快的依然是一些中小银行。其中,宁波银行增长最快,达到159.04%。南京银行增速第二,达到87.97%。而房贷大行建行的增长最小,仅有8.89%。
相对而言,银行对于资质比较好的个人住房贷款却没有明显收缩。
《投资者报》数据研究部统计显示,2009年,11家上市银行的个人住房贷款额同比增加1.09万亿元,增幅为45.11%,其增速超过同期11家银行贷款总额33.31%的增速。
不良率普降深发展降幅最大
在房地产市场资金链中,银行基本参与了房地产开发到销售的全过程,这意味着银行承受了房地产市场各个环节的市场和信用风险。
房价快速攀升和房地产信贷大量投入,信贷隐性风险也随之不断加大。
2009年房贷规模高速增长的同时,各家银行严控不良率的措施初见成效,普遍呈下降态势,其中,深发展降幅最多,接近4%。
《投资者报》数据研究部统计,在11家银行中,包括深发展A、招商银行、浦发银行、工商银行、兴业银行和建设银行在内的6家银行公布了房地产行业不良贷款率。
数据显示,这6家银行房地产行业的不良贷款率均出现不同程度的下降。其中,深发展的房地产行业不良贷款率(1.48%)降幅最大,较2008年底的5.41%下降3.93个百分点;此外,降幅也较大的是建行(2.60%),较2008年底的4.67%下降2.07个百分点。
从房地产行业贷款和银行贷款总额的不良贷款率来看,银行在房地产行业的不良贷款率依然偏高。对比可知,在7家具有可比数据的银行中,仍有4家银行(建行、深发展、华夏和招行)房地产行业的不良贷款率高于其贷款总额的不良贷款率。其中,建行最高,达到2.60%,其同期贷款总额的不良贷款率则为1.50%。
个人住房贷款的不良贷款率方面,有4家银行(建行、兴业、深发展A和招行)公布了相关数据,除深发展外,均有所下降。而这4家银行个人住房贷款的不良贷款率水平也比较低,均在0.5%以内。
根据国际经验看,放贷2~3年才进入风险暴露期,伴随银行贷款在房地产业集中度的增加,特别是中小银行冲动放贷行为,不良贷款率同步上升的风险仍不可忽视。
为防风险银行房贷将继续收紧
伴随着楼市的疯狂上涨,银行对于个人住房贷款开始收紧。今年以来,各大银行已经逐渐取消了个人住房贷款7折利率的优惠。
同时,各大行全面收紧二套房贷政策,除首付4成,利率上浮至基准利率的1.1倍或基准利率外,一些银行针对结清首套贷款的二次贷款客户的优惠,也悉数取消。
最新消息,为了防范可能出现的风险,北京市银监局已经下发通知,要求各银行放慢房贷审批流程,要求各银行在未完成房屋抵押之前,不得发放贷款。此举意在延长办理贷款、放款手续的周期,放慢房产交易的速度。
从银行整体信贷规模来看,相比于2009年宽松的货币政策环境,2010年的货币投放将明显偏紧,与此同时,各大银行的放贷规模也将受到限制。
一季度信贷规模中可初窥端倪。央行最新发布的数据显示,今年一季度新增人民币贷款合计2.6万亿,占全年计划新增量7.5万亿的34.6%,这一数值小于2002~2009年间一季度信贷投放占全年信贷投放量的平均值36.9%。
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