合同定金不能超过主合同标的额的20%。《民法典》第五百八十六条??当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。除了法律法规及部门规章的规定之外，北京市房屋交易相关主管部门也做了一些的工作，比如北京市建设委员会和北京市工商行政管理局联合制定了《北京市商品房认购书》格式合同，要求开发商按此格式合同的内容执行。

认购书的格式条款内容实际上是对《民法典》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购人同意在支付定金之日起_____日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限)。第六条规定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。

从以上的法律规定及具体行政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。然而，当双方对正式的商品房买卖合同主要条款不能协商一致时，不能认为任何一方存在违约行为。在这种情况下，认购书中的定金条款就不适用了。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

一、商品房买卖中的认购书定金如何处理

（一）当事人双方依照认购书的约定，签订了商品房买卖合同时：

双方当事人依照认购书的约定在一定期限内签订了正式的商品房买卖预售或者销售合同，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同，所收费用应当抵作房价款。因此，购房者在订立商品房买卖合同之前交纳的定金，在订立商品房买卖合同之时抵作房价款。

值得注意的是，双方签订了商品房买卖合同后，双方签订认购书的目的达到，认购书的效力终止。如双方当事人因为其他原因导致商品房买卖合同解除，销售行为不能达到时，也不得再用认购书的定金条款，追究对方当事人的责任。

（二）因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同时：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收的定金是作为订立商品房买卖合同的担保，如果买受人一方拒绝订立商品房买卖合同，则无权要求出卖人返还定金；如果出卖人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金给买受人。

（三）因不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同时：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。