用益物权房一般可以转让吗？

未列入销售范围的公房，可以转让、交换租赁权。列入销售范围的公房主要是成套公房，不能转让、交换，但可以同时购买、同时上市。公有住房租赁权的转让、交换，应当取得出租人的书面同意，受让人应当继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁标的变更合同。公共住房的转让、交换，应当事先征得本市常住居民的同意。此外，下列公共住宅不得转让和交换：

第一种为独立使用的整栋花园洋房；

第二种为军队或宗教团体所有或学校校园内所有；

第三种产权不清；第四是承租人拖欠租金尚未结清的；

第五是受法律委托或需要执行政策的；

第六是列入冻结户籍的；

第七是承租人擅自在承租人楼内居住的；

第八是，列入危房棚改造或房屋完整改造计划的；九、其他法律由出租人收回。

除上述规定外，出租人应当与承租人约定转让、交换房屋租赁权。房屋使用权如何交易根据产权归属，房屋使用权可分为两种类型：单位产权的房屋使用权和房屋管理处产权的房屋使用权。前者多为原产权单位，按以往政策，以福利房的形式分配给职工居住。因此，对于单位房产的使用权，买受人应当征求原产权单位的意见。

对于房屋使用权的交易，购房专家提醒消费者，在购买房屋使用权时，一定要索要产权归属。转让权属时，应要求公房原承租人亲自到房产局交易大厅办理相关过户手续，修改户主姓名，不得委托。另外，由于房屋使用权的“房簿”上没有防伪标志，就连正式租赁合同的印章也特别简单，因此购房人应与原单位确认，防止“房簿”造假。

在房屋使用权转让交易中，可以将房屋使用权转为产权进行交易，也可以通过房屋置换的方式转让房屋使用权。所有权置换时，应注意两点。一方面，双方应持有北京市户口，另一方面，他们不能进行贷款抵押。房屋专家强调，通过房屋置换不能取得房屋的产权使用权，但可以享有租金收入权和一定限度的处分权。

只有拥有当地户籍的人才能购买住房使用权。

据市场部统计，10、11月份使用权交易逐渐活跃，部分购房者指定购买使用权房屋。但因为房屋使用权的购买比较复杂。购房者不能完全理解房屋使用权如何购买。市场专业人士回答了公众关心的几个问题。

房屋使用权的使用年限是多少？

A：无论是产权房还是使用权房，国家规定普通住宅用地使用权使用年限为70年。房屋使用权具有相同的土地使用年限，但归房屋管理机构或者单位所有。它与房屋使用权人有长期租赁关系，但物业单位不能随便收回。即使收回，也将补偿使用权人。市场专业人士告诉广大消费者：购房者不必担心房屋的使用年限、使用权、使用价值与购买公房相对应。使用权如何转化为产权？如果买受人认为使用权不够实用，可以将使用权转化为物权。一般情况下，产权单位会在年初和年中发出两次通知。可持单位工龄证明到房管部门或物业单位房管处参加房改。

以XX里小区为例：1986年建成一套面积56平方米的使用权房。先按建筑年限每年2%计提折旧，再按1560元/m2×56m2×38%=33196.8元计提折旧；再按服务年限×服务年限系数计算服务年限折扣，即买受人夫妇的服务年限之和，加上服务年限上限50年按50年计算，服务年限系数为700-900元/年，平均服务年限为800元/年，则服务年限折扣为50×800=40000；最终支付价格为1560×56-33196.8-40000=14163.2元。也就是说，如果购房者想将54336元交给房管部门，房屋使用权可以转化为产权。