土地出让是指土地权人（国家）将土地一定年限的使用权有偿转移给集体或个人。俗称土地一级市场。土地转让是指土地使用权人将土地剩余年限的使用权转让给其他集体或个人。俗称土地二级市场。区别很明显，国家将土地使用权转让给某个集团或个人，该集团或个人获得使用权后转让给他人。

梁平县人民政府关于进一步加强土地出让和转让管理工作的通知

各镇乡人民政府、县政府各部门：

随着我县经济社会不断发展和城镇规模逐步扩大，全县的土地征收和征用量逐年增加，土地出让转让日趋活跃，国有土地使用权收益（以下简称土地出让金）将不断增加。在严格保护耕地，合理利用土地的前提下，为进一步规范国有土地使用权出让和转让行为，优化土地资源配置，显现土地资产价值，防止国有土地资产流失，加强土地出让金的征收和使用管理，根据土地管理法律、法规和有关政策规定，结合我县实际，现就土地出让和转让管理的有关事项通知如下：

一、严格限定划拨和协议出让土地使用权，扩大招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的范围

建设单位和个人申请使用的建设用地（农村村民建住宅和农村集体经济组织建设乡镇村公共设施以及兴办企业和公益事业申请使用本集体经济组织内的土地除外）必须是国有土地。建设用地必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和土地利用年度计划，必须符合建设用地供地政策。除《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定可以依法实行划拨方式供地外，其余建设用地必须实行有偿使用。国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或者入股。

国有土地使用权出让采取协议或者招标、拍卖、挂牌方式进行。协议出让国有土地使用权主要适用于工业、仓储、市政公益事业项目以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠扶持的建设项目和国家、市确定的重点建设项目。经县人民政府批准的年度国有土地供应计划公布后，在接受申请的时间截止时，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

二、严格地价评估，坚持集体确定土地出让金的制度

县国土房管局应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，根据政府公布的基准地价和土地出让金标准，对拟出让地块的土地价格进行评估，经集体决策，合理确定协议出让底价或者招标、拍卖和挂牌出让底价。

协议出让底价或者招标、拍卖和挂牌出让底价不得低于出让最低价。出让最低价由县国土房管局拟定，报县人民政府批准后公布。出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地拆迁补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，也不得低于出让地块所在级别基准地价的70％．低于最低价时国有土地使用权不得出让。协议出让价格、竞买人的应价或者招标标价不得低于出让底价。坚决杜绝非法低价出让国有土地使用权的违法、违规行为。

县土地整治储备中心负责梁山镇范围内的国有土地出让前期工作，其余镇乡的土地出让前期工作由设在各镇乡的土地管理部门负责。受让人确定后，由县国土房管局与受让人签订成交确认书和《国有土地使用权出让合同》。

三、加强土地使用权转让管理，规范土地交易行为

土地使用权转让实行审批许可制度和价格申报制度。土地使用权转让要报经县级以上人民政府依法审批。出让土地使用权转让，要达到法律法规和土地出让合同约定的投资开发条件。划拨土地使用权转让必须符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件。土地使用权转让要如实申报转让价格，转让价格低于评估价格20％以上的，县人民政府可行使优先购买权。

土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经县人民政府批准。对原划拨用地，转让后符合划拨供地目录的，企业改制符合保留划拨用地条件的，《城市房地产管理法》第三十九条规定可以不办理出让手续的，可以维持划拨用地方式缴纳土地收益金外，应依法实行出让等有偿使用方式，缴纳土地出让金；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地出让金。

土地使用权转让应补交土地出让金或收益金的测算，根据重庆市人民政府（渝府发［2000］76号）公布的基准地价和公示地价执行，对没有基准地价和公示地价的地块，按收益额扣除地上建筑物重置额的剩余金额，依照不同用途土地出让金比率或划拨土地转让收益系数计算。

划拨方式取得的土地使用权，一年内未按建设项目规定内容投资建设的，按国家和市政府有关规定征收土地闲置费；满两年仍未投资建设或者投资未达到规定建设期进度的70％投资量，或土地启用未达到总面积三分之二的，由县政府无偿收回其划拨土地使用权；对以划拨方式供应土地的建设项目，工程完成后多余的土地，可由县政府按征地整治成本补偿后予以收回，作为政府储备土地。

四、加强土地出让金的征收管理，严格执行收支两条线的规定

县财政局、国土房管局要加强土地出让金等土地有偿使用费的征收管理工作，保证土地出让金及时、足额收取。对未按合同约定缴清有偿使用费的，县国土房管局不得发放建设用地批准书，不得颁发土地使用权证。过去欠交的土地出让金，县国土房管局要加紧催收，对逾期不交的严格按有关法律法规和合同约定处理。今后，县人民政府一律不批准减免土地出让金，对政策规定可以使用出让金的，采取先征后返的办法处理。

国有土地出让金的征收要严格执行收支两条线的规定，由县国土房管局统一收取，设立土地出让金收入过渡户。储备整治的土地出让所得的综合价金，在扣除土地储备整治成本和土地储备整治发展专项资金后，按季度全额上缴县财政。土地储备整治成本包括土地储备、整治与管理过程中发生的实际成本和贷款利息。土地储备整治发展专项资金按出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10％计算提取。其余土地出让所得的综合价金，在扣除取得土地的成本后，按季度全额上缴财政。取得土地的成本包括征地拆迁补偿费用、按照国家规定应当缴纳的有关税费、测绘（勘测定界）费以及征地工作经费等费用。土地出让金缴交后，县财政按照土地综合价金的2％或按照土地出让金的5％计提土地出让业务费，拨给县国土房管局，县国土房管局分配使用50％，土地整治储备中心和其他镇乡分配使用50％．

五、严格按规定分配和使用土地出让金，做到专款专用

土地出让金征收后，梁山镇范围内的土地出让金由县财政统一安排使用，其余镇乡范围内的土地出让金在计提农业土地开发资金后，县财政全额返还给镇乡，由各镇乡安排使用。土地出让金要全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。对新批准的出让地，要按国家核定的土地出让平均纯收益的15％从土地出让金中优先计提农业土地开发资金。计提的农业土地开发资金70％用于土地整理和复垦、宜农未利用土地开发，30％用于基本农田建设、改善农业生产条件的土地开发。县财政局、各镇乡人民政府要加强土地出让金的管理，严格按照规定的用途安排使用土地出让金，确保资金专款专用，任何部门、单位和个人均不得挤占、截留和挪用土地出让金。

二00五年六月十三日

《城市房地产管理法》第八条

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第二十三条

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。