来源:东南早报

“房地产预售制度存在七大问题，应该予以取消。”全国人大代表、中国人民银行南宁中心支行行长白鹤祥接受记者采访时对房地产预售制度表示了强烈质疑。他说，由他领衔、共有33位代表签名的议案已向大会提交，他们建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。

房地产预售制度取消与否曾在房地产界引发了一场争论，但这场争论最终以建设部明确表态近期不取消商品房预售制度而结束。在十届全国人大四次会议上，有关取消房地产预售制度的呼声再度高涨。

白鹤祥代表向记者历数了房地产预售制度存在的七大问题：

问题一，法律关系复杂增加了法律风险。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人之间的法律关系，还牵涉到开发商与其有债权债务关系的其他法律关系。在多层复杂的法律关系中，任何一个环节发生法律风险，均可能影响到商品房交易合同的履行。

问题二，购房人缺乏担保的法律保障。在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的担保制度而得不到保护。

问题三，剥夺了购房人对实物的知悉权。这给开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划及用料创造了机会。

问题四，从预售到现房交付期限过长。

问题五，期房交易类似期货交易，容易造成房地产价格泡沫。

问题六，“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金。“以小博大，空手套白狼”是不法房地产商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为其提供了便利。

问题七，房地产风险主要由银行信贷资金和购房人承担。房地产预售制度不仅降低了开发商的门槛，使部分并不具备开发实力的企业进入市场扰乱正常的经营秩序，而且一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者和牺牲品。

取消房地产预售制度应该如何实施？白鹤祥建议，设定取消这一制度后的风险影响缓冲期，充分利用修改法律到颁布实施的时间空当，给市场一段自然吸收消化适应的过程。一方面应防止房地产开发大幅度缩减，供求链条被打破，房价在一定时期的报复性攀升，另一方面应避免由此引发部分房地产开发商的破产倒闭而导致的市场震荡。

“风险缓冲期以两年时间为宜，或先在房地产市场发展和市场规则相对成熟和完善的地区和城市（如上海、深圳等）开展试点，取得成功的经验基础上再在全国范围内进行规范。”白鹤祥说。与此同时，白鹤祥建议完善相关房地产配套政策。（王勉）