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无锡市人民政府办公室关于印发《无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法（试行）》的通知

（锡政办发〔2008〕293号）

各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二八年十月十九日

无锡市城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理办法（试行）

第一条为加强城市住宅房屋拆迁安置定销商品房价格管理，规范拆迁安置房销售价格行为，维护拆迁当事人合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条凡本市市内从事城市房屋拆迁安置定销商品房经营活动的，均应遵守本办法。

第三条本办法所称的城市住宅房屋拆迁安置定销商品房（以下简称定销商品房），是指经有定价权的人民政府批准，以确定的销售价格、套型面积向城市国有土地上的房屋被拆迁户定向销售的政策性商品房。

第四条定销商品房价格实行政府指导价管理。

市物价局是全市定销商品房价格的主管部门。市物价局根据国家法律、法规和政策，制定全市定销商品房价格管理办法和定价原则，协调和监督全市定销商品房价格管理工作。

定销商品房的基准价格，先由被拆迁项目所在地区政府拆迁安置主管部门申报再由市物价局审核并提出测算价格；然后由市物价局会同市建设局、房管局、国土局和财政局组成价格会审小组，在项目土地出让前，根据项目建设的相关条件，进行综合评审，评审结论报市政府审定后执行。

第五条定销商品房基准价格由开发成本、税金、利润组成。开发成本构成计算方法与现行普通住宅商品房开发成本构成计算方法相同，利润率按不高于土地取得费用及拆迁安置补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费等五项之和的3％计提。

开发建设单位可在每次审批价格销售总额不变的前提下，根据住宅区位、朝向、楼层等差价系数确定每套住房实际销售价格。综合差价系数应等于或小于零。并在售楼处明码标价。

定销商品房价格在土地招标、拍卖、挂牌出让前核定，经核定后的定销商品房价格不得因建设费用的变化而调整。

第六条定销商品房住宅区按《物业管理条例》实施物业管理，并按照《无锡市物业服务收费管理办法》实行政府指导价管理。

第七条定销商品房全面实行“一价清”制度。开发经营单位在开发建设中的各类设施、设备费用均应纳入开发建设成本，全面实行拆迁安置定销商品房销售“一价清”制度，不得在房价外加收已进入房价成本的各种设施、设备费用。在向被拆迁安置居民公布房价时，要同时公布楼层、区位、朝向等综合差价系数和物业服务收费标准。向拆迁安置房居民提供经营服务时，应坚持自愿原则，并公布经营服务收费项目和收费标准。

第八条定销商品房在建设、销售中有下列行为之一的，由市价格主管部门依据有关法律、法规规定予以查处：

（一）不按市政府相关文件规定定向销售的；

（二）销售价格未经价格部门审核擅自销售的；

（三）销售价格超过价格部门核定标准的；

（四）将公共配套用房擅自出售的；

（五）虚置价格成本的；

（六）超出房产监理部门审核确认面积销售的；

（七）违反规定乱收费的；

（八）不按规定实行明码标价的；

（九）其他违反价格管理规定的。

郑州市城市房屋拆迁补偿安置评估规则（试行）

第一条为维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范城市建设拆迁补偿安置评估行为，根据《郑州市城市建设拆迁管理条例》等有关规定，制定本规则。

第二条本市城市规划区范围内城市房屋拆迁补偿安置评估（以下简称拆迁评估）适用本规则。

第三条拆迁评估，是指对在城市建设中被拆迁房屋和安置房屋的市场价格进行评定估算的行为，包括分类评估和分户评估。

第四条拆迁评估，应委托具有房地产专业估价资质的估价机构评估。

第五条城市房屋拆迁补偿安置评估应坚持客观公正、诚实信用的原则，并严格按照《房地产估价规范》进行评估。

评估机构和评估人员不得允许他人借用自己名义从事拆迁评估业务。

第六条拆迁评估应当包括被评估房屋及其占用范围内的土地的价值。

第七条拆迁评估应根据房屋的区位、用途、建筑结构、面积、成新、楼层等因素综合进行评估。

分户评估应对房屋装饰装修部分进行评估。房屋承租人对房屋进行装饰装修的，对装饰装修部分的评估结果应单独出具评估报告。

第八条拆迁评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。每宗拆迁评估业务，应采用二种以上方法进行评估。

有符合要求的交易可比实例的房屋，必须把市场比较法作为评估方法之一。不能采用市场比较法进行评估的，应当向委托人说明理由。

确有困难，只能采用一种评估方法的，应当向委托人说明理由。

第九条拆迁评估采用成本法评估时，对房屋占用范围内的土地的评估，可采用市场比较法或者基准地价修正法等其他方法进行评估。

第十条采用市场比较法评估时，应选择与评估对象的区位、用途、建筑结构等相同或相近的3个以上近一年来市场交易的实例作参照。可比实例的综合修正不超过30％．第十一条拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

第十二条分类评估的，委托人应当向评估机构提供以下资料：

（一）评估委托书；

（二）房屋拆迁许可证；

（三）和评估有关的其他资料。

第十三条分类评估时，被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等可按下列方法进行分类：

（一）被拆迁房屋的用途，可分为住宅用房、商业用房、办公用房、生产用房和其他用房；

（二）被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构和钢结构；

（三）被拆迁房屋的区位分类，参照土地管理部门规定的土地级别进行确定。

第十四条对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。评估出各个样本点的价值后，选取适当方法，确定各类房屋的房地产平均价格。

第十五条被拆迁房屋样本点的选取数量，以拆迁规模的大小确定，样本点数量占被拆迁房屋户数的比例不低于10％．但样本点最少不得少于2个。

第十六条分类评估只给出各类房屋的单位（每平方米）价格，评估结果精确到人民币元。

第十七条被拆迁房屋，以一份房屋所有权证记载为一户。

第十八条委托分户评估的，委托人应当向评估机构提供下列资料：

（一）评估委托书；

（二）被拆迁房屋的权属证明；

（三）被拆迁房屋占用范围内的土地使用证明；

（四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表；

（五）已作分类评估的，提供分类评估报告；

（六）与评估有关的其他资料。

第十九条分户评估，应给出评估对象的单位价格和总价格。评估结果单位价格精确到人民币元，总价格精确到人民币百元。

第二十条在建工程应采用成本法进行评估。评估时，工程建设进度以政府有关部门通知停工时的状态为准；没有政府有关部门的停工通知的，以实际停工时的状态为准。

第二十一条以划拨方式取得的土地使用权，其房屋拆迁补偿评估结果，不包括土地使用权出让金或相当于出让金的价款。

第二十二条评估人员和评估机构应当履行对委托人和城市建设拆迁管理部门的解释义务，对其作出的评估报告进行解释和说明。

第二十三条评估委托人对其提供材料的真实性负责。因提供材料原因致使评估结果失实的，责任由评估委托人承担。

评估人员和评估机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。

第二十四条评估机构应执行国家规定和价格主管部门核定的评估收费标准，不得超出规定的收费范围和标准收取费用。

第二十五条本规则自2004年3月1日起施行。